부동산 거래 피크시즌인데…퀸즈 주택시장 왜 조용한가

셀러 "올해도 오를 여지 있다" 매물 접어
바이어 상당수 "거품 꺼질 것" 오퍼 자제
거래량 6분기 연속 증가세 멈추고 3.6% ↓

일반적으로 본격적인 여름 휴가철이 시작되기 전인 2분기는 일 년 중 주택거래가 가장 활발하게 이루어지는 시즌이다. 하지만 지난주 발표된 다수의 뉴욕시 2분기 주택동향 보고서들에 따르면 올해 부동산 시장은 다소 주춤하는 분위기다.

여전히 인기 있는 몇몇 지역을 제외하고는 대체로 그 상승폭이 줄어들었다. 특히 퀸즈 지역의 경우 주택 가격 상승폭이 크게 줄면서 숨고르기에 들어가는 양상이다.

부동산 전문 업체 더글라스 엘리먼의 2014년 2분기 퀸즈 지역 주택 판매 동향 보고서에 따르면 주택 중간가격은 35만5000달러로 지난해 동기 39만 달러에 비해 9% 가량 하락했다. 주택 거래량 역시 지난 6분기 연속 증가세를 멈추고 2404건으로 지난해 대비 3.6% 줄었다.

또 뉴욕시부동산위원회(REBNY)의 2분기 주택동향 보고서에 따르면 퀸즈 지역 주택거래가 중간가격은 37만5000달러로 지난해 대비 3%가량 상승했다. 지난해 2분기 퀸즈 지역 주택 중간가격은 36만3000달러였다.

하지만 지역별로는 한인 최다 밀집지역인 플러싱의 경우 47만1000달러로 지난해 대비 11%가까이 감소했다. 지난해 2분기 주택가격 중간값(52만6000달러)이 그 전년(38만 달러)에 비해 38%가까이 올랐던 것에 비하면 그 차이가 더 크다.

거래량 역시 지난해 366건에서 올해 331건으로 소폭 감소했다. 지난해 무서운 기세로 올랐던 주택시장이 안정세로 돌아선 것이다.

최근 롱아일랜드 리틀넥에 오픈하우스를 연 한 한인 중개인은 "뉴욕 지역에 매물이 부족하다고는 하지만 생각만큼 거래가 많지 않았다"며 "계절적 요인을 받는 하반기에는 거래가 더 줄어들 것으로 예상돼 걱정이 크다"고 말했다.

지난해 같으면 학군이 좋은 지역에 괜찮은 가격으로 나온 매물이어서 보통은 없어서 못 파는 수준의 아파트지만 올해는 달랐다. 많은 주택전문가들은 올해의 주택시장은 이상하리만큼 주택 판매자와 구입자들 간의 힘겨루기가 치열하다고 한다.

판매자들이 매물을 내놓지 않고 있으며 구매자들 역시 지난해 가팔랐던 주택가격 급등에 따른 부담과 강화된 모기지 자격요건으로 주택구입 여력이 약해지고 있다.

게다가 일부에서는 2007년의 주택붕괴의 학습효과 때문에 슬금슬금 주택 거품 이야기가 나오자 하반기 시장이 경직될 수 있다는 우려의 목소리도 나오고 있다.

판매자는 어디로 갔나=더글라스 엘리먼의 2014년 2분기 자료에 따르면 퀸즈 지역의 주택 재고는 110일이다. 즉 판매하려는 주택을 리스팅하고 4달도 채 안 돼 매매가 된다는 것이다.

이는 지난해 대비 4일이 줄어든 것이며 재고 물량 역시 5892건으로 지난해 대비 5.3% 줄었다. 전국 주택 재고는 약 5개월 치다. 지난해 전국 주택 재고는 5.9개월 치였으며 2011년에는 8.3개월 치였다.

부동산 전문가들은 안정적인 주택 공급이 이뤄지려면 최소 6~7개월 치의 주택 재고가 필요하다고 말한다. 실제로 뉴욕 지역의 많은 부동산 중개인들은 하나같이 매물이 부족하다고 하소연을 하고 있는 실정이다.

시장 전문가들은 가격이 더 오르기를 기다리는 판매자들이 매각시점을 계속 늦추고 있기 때문으로 분석하고 있다. 지난해에 이어 갖고 있으면 수익이 발생할 것이라는 생각으로 이사계획을 연기하고 있다는 것.

일부에서는 집을 팔 만큼의 에퀴티가 있고 이사 계획이 있던 집주인들의 상당수는 이미 지난해 다 팔았고 지금은 급하지 않은 판매자들만 남았다는 이야기도 있다.

첫 주택구입자들이 집을 못 사고 있다=전국부동산중개인협회(NAR)는 올해 주택거래량을 약 500만 채로 전망하고 있다. 이는 지난해보다 10만 채가 줄어든 것. 이처럼 거래량이 줄어든 가장 큰 원인은 첫 주택 구입자 감소에 있다.

지난해 이들이 구입한 첫 주택은 약 150만 채다. 업계에서는 최근 몇 년간 급등한 주택 가격을 이들이 쫓아가지 못하면서 이러한 격차가 벌어졌다고 진단하고 있다.

투자자는 사라지고 있다=지난해 투자자들이 전국에서 구입한 주택은 전체 거래물량의 20%였다. 특히 중국계 투자자들이 현금을 동원해 다른 구입자들과 경쟁을 벌이면서 주택가격 상승을 이끌었다.

하지만 올해는 주택가격이 부동산 시장 붕괴 이전 수준에 가깝게 회복하면서 투자대비 수익성이 떨어진다는 판단에 많은 기관 투자자들이 부동산 시장의 투자에 소극적인 모습을 보이고 있다.

느슨해지고 있는 모기지 융자=그나마 한 가지 다행인 점은 모기지 융자 문턱이 다소 낮아졌다는 것이다. 지난해만 해도 크레딧 점수가 700점 이하면 집을 사기가 매우 힘들었다.

하지만 올해부터는 서브 프라임 융자가 다시 고개를 들고 있다. 웰스파고 은행은 크레딧 점수가 낮은 서브 프라임 구매자를 상대로 융자를 내주고 있다. 이전에는 640점 이상에게만 승인을 해줬으나 최근에는 600점으로 떨어졌다. 일반적인 주택 구매자들의 신용점수가 730점대인 것과 비교하면 파격적인 상황이다.

은행권이 아닌 전문 모기지 업체들은 550점대의 저신용자들에게도 돈을 빌려주고 있다. 물론 서브 프라임 바이어들의 경우 이자율은 30년 고정일 경우 7%대로 매우 높다.

하지만 크레딧 점수가 낮은 사람들에게도 융자를 해준 다는 것은 올해 볼 수 있는 특징 중 하나다.

김수형·박원득 기자 [e-mail]