[부동산 칼럼] 자영업자의 소득세 신고

곽동현 / M&T뱅크 시니어 론오피서
NMLS#525280

우리가 흔히 Self-Employed라고 하면 자영업을 하는 고객을 말하는데 한인 교인들은 상당수가 세탁소 네일가게나 델리그로서리 등 소규모 자영업을 하고 있다.

소규모 자영업을 하는 고객의 경우 주택구매나 재융자시 수입 증빙 가이드라인이 구별되어 있다. 하지만 많은 자영업자들은 본인의 정확한 수입을 몰라 주급으로 회계사가 책정한 금액만 수입이라고 생각하는 고객이 상당수다.

심지어는 세금을 제하고 실수령액(Net income)이 수입인줄로 아는 고객도 있다. 이번 시간은 은행에서 자영업으로 간주되는 범위와 구비 서류 자영업의 소득세 신고 형태 그리고 은행에서 인정하는 수입 등을 알아보기로 하자.

#1. 자영업의 범위와 구비서류

자영업자는 비지니스를 개인적으로 운영하는 자를 말하는데 사업체가 혼자가 아니라 몇 명이 동업을 하고 있을 경우 해당 사업체 소유권을 25% 이상 소유하고 있을 경우 은행은 자영업(Self-Employed)자로 간주를 한다.

또한 부동산 에이전트나 보험에이전트 등 급여 형식이 커미션(commission basis)으로 결정되는 고객들은 사업체 소유권을 갖고 있지 않아도 Self-Employed로 간주가 된다.

특히 자영업자들은 2년치 연속되는 소득세 신고를 보여줘야 수입으로 인정이 가능하며 구비 서류로는 개인 소득세 신고 2년치와 회사 소득세 신고 2년치가 필요하다.

그리고 자영업을 하지만 매주 혹 매월 일정 정해진 금액을 수령하고 있다면 자영업자는 회사에서 W2가 발행이 되고 있으므로 2년치 W2와 아울러 현재 회사로부터 급여명세서(pay Stub) 한달 치가 필요로 하다. 자영업 고객들은 급여 명세서를 잘 모르는데 이것은 고객의 회계사를 통해 받을 수가 있다.

그리고 하나 더 필요한 것이 있다. 지난해 회사 소득세 신고를 한 뒤 6개월 이상 지났다면 지난 소득세 신고 후 최근까지 자영업의 수입과 지출보고인 Profit & Loss (P&L)를 제출해야 한다.

P&L은 아직 국세청(IRS)에 소득세 신고가 되지 않은 자료라서 만약 현재 P&L에 나타난 수입이 지난해에 IRS에 보고된 수입보다 많을 경우 지난해 보고된 수입이 수입으로 간주가 되고 반대로 P&L 수입이 지난해 보고된 수입보다 적을 경우는 현재 적게 보고된 P&L로 수입을 간주를 한다.

간혹 보고된2년치 사업체의 수입이 월등이 차이가 날 경우 이번 해가 지난해 보다 훨씬 많이 보고 되면 2년치 평균으로 간주를 해서 융자를 신청하고 지난해보다 이번 해가 수입 차이가 많이 적게 보고가 되었다면 그 이유를 설명해야 되고 경우에 따라 2년 평균 수입이 아니라 적은 해의 수입으로 간주가 될 수도 있다. 은행은 자영업자의 수입 경향을 분석해서 수입을 결정하게 된다.

#2. 자영업자들의 소득세 신고 형태

자영업자들의 소득세 신고 형태는 다양한데 그 종류를 알아보면 첫째 혼자나 부부가 자영업으로 소득세 신고 하는 Schedule C이다.

가장 소규모의 자영업 소득세 신고라 할 수 있고 회사 소득세 신고는 따로 없고 사업체의 수입과 각종 지출 소득세 신고를 개인 소득세 신고인 Form 1040에 속해있는 Schedule-C로 보고 하는 형태이다.

소규모 세탁소나 네일가게 혹은 부동산 에이전트나 보험브로커 등도 Schedule C로 보통 소득세 신고를 하고 융자시 개인 소득세 신고 2년치만 있으면 된다.

둘째 Partnership 또는 LLC 소득세 신고인데 이때 회사 소득세 신고 형태는 IRS Form 1065으로 따로 보고를 하게 된다.

2년치 From 1065가 필요하고 Form 1065안에 Schedule K-1이라는 자료도 필요하다. K-1은 해당 고객의 지분이 몇%로 되어 있고 지분에 해당하는 수입이나 손실이 보고가 되어 있다. 은행은 이것으로 수입을 잡는다.

셋째 C-Corporation인데 흔히 C-Cop이라고 말하고 회사 소득세 신고는 Form 1120로 소득세 신고를 한다. Form1120는 회사가 설립되고 설립일로부터 1년 뒤가 되면 1년치 소득세 신고를 하는 형태이다.

Form 1120에는 고객의 월 수령하는 1년치 급여와 1년 동안 수입과 손실을 알 수 있고 회계연도에 수입이 있다면 Form 1099으로 수령하게 되고 Form 1099의 수입은 개인소득세 신고 1040에 표시된다.

마지막으로 S-corporation이 있다. 흔히 S-Corp이라고 하고 조금 규모가 있는 자영업 소득세 신고 형태로 Form 1120S로 회사 소득세 신고가 된다.

소득세 신고는 항상 연말이 지나면 연초에 지난해의 소득세 신고를 해야 되며 Form 1120S에 매월 수령해간 수입과 아울러 연 수입과 손실이 보고가 된다. 특히 K-1에 고객이 S-Corp의 해당 지분과 그 지분의 수입이나 손실이 표시가 된다. K-1의 수입이나 손실은 개인 소득세 신고 Form 1040에도 표시가 된다.

#3. 자영업자의 수입의 종류

앞서 자영업자들의 소득세 신고 형태를 설명했는데 자영업자들의 개인 수입은 대부분 개인소득세 신고 Form 1040에 표시가 된다.

Form 1040에 표시가 되는 수입으로는 W2로 지급받은 수입 K-1이나 Form 1099으로 받은 수입 모두가 표시가 되고 Form 1040에 표시가 되지 않지만 회사 소득세 신고 증에서 수입이나 지출로 간주되는 항목들이 있다.

은행에서 대표적으로 수입으로 간주하는 항목은 감가상각비로 지출된 항목(Depreciation & Depletion)과 분할 상환지출금(Amortization)등이 있고 1년미만의 Mortgage Notes 그리고 Bonds상환은 지출로 간주를 한다.

그래서 이런 항목들을 어떻게 소득세 신고를 하는가에 따라서도 자영업자들의 수입은 약간씩 차이가 날수가 있다.

이처럼 자영업자들이 본인의 정확한 수입을 이해하고 주택매매를 하기 위해선 반드시 전문가와 상담이 필요하고 필요하다면 1년 정도 준비를 하면 내집마련을 할 수가 있다.

필자의 고객중 주택을 구입한 자영업고객들은 1년이 넘게 준비해서 내 집 마련의 결실을 맺은 고개들이 많다. 917-696-3727 [e-mail]