[주택 모기지 대출 이해하기] 대출 가능성 먼저 확인, 규모에 맞춰 주택 구매 고려

구입 주택 콘도·코압 여부에 따라 모기지 규정 달라
대출자 신용·직업 등에 맞는 다양한 프로그램 있어
유자격모기지규정, 상환능력 확실하게 증명 요구해

모기지 대출이란 부동산을 담보로 하여 장기주택자금을 대출해주는 제도를 말한다. 즉 자신이 구매하려는 주택을 담보로 잡히고 융자기관으로부터 주택 구매 자금을 빌리는 것. 대출자는 자신의 집을 소유하지만 원금과 이자를 모두 값을 때까지는 해당 주택의 선취권을 융자기관에서 가지고 있는 것이다.

만약 주택 구매자가 모기지 연체가 늘어 채무불이행을 선언하게 되면 융자 기관은 이 선취권을 바탕으로 해당 부동산에 대해 담보권을 행사하게 된다. 자신의 집이 압류되는 것이다.

또 자신이 구입하는 주택이 콘도인지 코압인지에 따라서도 모기지 규정이 조금 달라진다. 콘도의 경우 실제 주택을 구입하는 것이기 때문에 이를 담보로 대출이 진행되지만 코압의 경우 건물을 소유하고 있는 조합의 지분을 사는 것이기 때문에 콘도만큼 융자를 받기 쉽지 않다는 단점이 있다.

코압의 경우 파이낸싱 대출이어서 취급하는 금융기관이 제한되어 있고 취급하는 경우에도 그 프로그램이 다양하지 않다.

일반적으로 대부분의 주택 구매자들은 우선 모기지 융자를 실시하는 기관을 온라인을 통해 조사를 시작한다.

하지만 대부분 만족할 만한 정보를 얻지 못하고 은행이나 신용협동조합을 방문하게 된다. 각 융자기관들은 대출자의 신용상태 직업 등 각자의 상황에 맞는 다양한 대출 프로그램들을 개발해 놓고 있다.

또 자신의 재정상태와 주거 계획에 따라 모기지 비율 및 기간을 어떻게 산정할지는 중요하지만 계산하기 어려운 문제이기도 하다. 질로우나 트룰리아 등 다양한 업체에서 모기지 계산기를 제공하고 있으니 온라인 부동산 정보 제공 업체들의 도움을 받는 것도 방법이다.

업계 전문가들은 올 해 시행된 유자격모기지 규정으로 융자기관들이 대출자에게 자신의 상환능력을 확실하게 증명하기를 요구하고 있는 점을 확인할 것을 조언하고 있다.

이를 위해 최근 2년간의 세금보고 기록을 요구하는데 최근 많은 한인 자영업자들이 세금 보고시 연소득을 줄여서 보고하기 때문에 모기지 대출 거부 문제가 더 심각하게 나타나고 있다.

와이커트 부동산의 선 안 중개인은 "최근 들어 모기지 대출 거부로 주택 매매 계약이 무산되는 경우가 많이 늘었다"며 "요즘은 주택 구입을 문의하는 고객들에게 우선 모기지 대출을 먼저 확인해보고 그 규모에 맞춰서 주택 구매를 고려하도록 상담하고 있다"고 전했다.

자주 사용되는 모기지 용어

◆균등상환채무(Amortized Loans)=매번 모지기 상환 시(주로 매달) 이자와 일정량의 원금을 함께 갚는 융자를 말한다. 대부분의 모기지 대출이 이에 해당한다. 이와 대비되는 용어는 무원금대출(Interest Only Loans)로 상환 만기시까지 이자만 지급하고 만기시 일괄로 원금을 상환하는 방식이다.

◆변동금리(Adjustable Rate)와 고정금리(Fixed Rate)=변동금리 모기지론은 시간이 지남에 따라 이자율이 변하는 대출을 말하고 고정금리 모기지론은 정해놓은 기간동안 이자율이 변하지 않는 융자를 말한다.

고정 금리의 겨우 일반적으로 15년과 30년 주택융자가 많은데 일단 융자 기간을 정하면 그 기간 내에는 변함없이 애초 정한 금리로 융자금을 갚게 된다. 변동금리 모기지론의 경우 대체로 처음 몇 년간은 금리 이자가 고정금리 이자보다는 낮게 설정되어 있으나 이 후에는 전체적인 금리 흐름에 의존한다.

금리 변동이 작게 지속되면 변동금리에 대한 부담이 없으나 금리가 큰 폭으로 오르면 변동금리 모기지론은 고정금리보다는 비용이 커지게 되는 것이다.

◆사전자격심사(Pre-Qualified)와 사전승인(Pre-Approved)=사전자격심사란 융자기관에서 대출 받을 사람의 신용상태와 융자자격의 유무 융자 금액 규모 등에 대하여 사전에 비공식적으로 답하여 알려주는 것을 말한다.

이때 중요한 평가 기준으로 사용되는 것이 총부채상환비율이다. 반면 사전 승인이란 대출 신청자가 제출한 재정관련 서류를 바탕으로 좀 더 구체적인 심사를 실시해 융자기관에서 융자 규모 및 구체적인 대출 요건 등을 서면으로 결과를 통보해 준다. 즉 이런 조건으로 융자를 해주겠다는 약속을 받는 것이다.

◆총부채상환비율(Debt-to-income Ratio)=대출자의 금융부채 원리금 상환액이 소득에서 차지하는 비율을 의미하는 것으로 소득 수준에 근거해 채무상환능력을 확인하기 위해 사용된다.

연 소득 대비 그 해에 갚아야 하는 부동산 모기지를 포함한 학자금 대출 자동차 융자 등 금융 부채의 비율이 일정 정도 이상이 될 정도로 대출을 해주지 않는다는 것이다.

◆포인트=융자금 대출로 주택을 구입할 때 지불해야 하는 융자수수료로 대개 융자 종료 시 한번 일시불로 지급한다. 1포인트는 전체 융자금액의 1%를 최종상환 시 낸다는 것. 일반적으로 융자금에 대한 이자율이 높으면 포인트가 낮고 이자율이 낮으면 포인트가 높다.

주택을 구입하면서 지불한 포인트는 소득세 신고시 공제 대상이다. 사실 이 포인트는 여러 가지 용도로 사용된다. 동일한 융자를 받더라도 신용상태에 따라 포인트의 가중치가 달라질 수 있고 포인트를 늘리는 조건으로 낮은 이자율을 제공받기도 한다.

김수형 기자 [e-mail]