[부동산 칼럼] 셀러 보조금 (Seller concessions)의 이점들

곽동현 / M&T 뱅크 시니어 론 오피서·NMLS#525280

뉴욕 지하철은 참 복잡하다. 필자는 아직도 뉴욕을 지하철로 이동하는 것에 자신이 없다. 하나의 선로에 몇개의 지하철 라인이 같이 사용되고 똑같은 라인이라도 일반이 있고 급행이 있고 도무지 정신을 차리지 않으면 어떻게 타야 할 지 분간을 할 수가 없다. 그에 비하면 한국의 지하철은 얼마나 쉽고 쾌적한지 뉴욕 지하철과 비교가 안된다.

모기지 융자에 있어서도 본국은 서류 몇 장만 준비하면 금방 클로징이 가능하다고 한다. 하지만 이곳의 주택 융자는 수많은 복잡한 규정과 조건들이 얽히고 설켜 있다. 이번 시간은 조금은 복잡해 보일 수 있지만 알고 나면 도움이 되는 셀러 보조금 (Seller Concessions)관해 알아보자.

#1. 셀러 보조금 (Seller Concessions)

셀러 보조금은 Seller Concessions 혹은 Seller Contributions 이라고 하는데 말 그대로 계약서에 매매 금액의 몇%을 셀러가 바이어에게 클로징 비용 보조금으로 지급을 하는 것을 말한다. Seller Concessions은 계약서에 명시가 되어야 하고 바이어는 클로징시 발생되는 클로징 비용에 대하여만 사용 되어야 한다.

셀러 보조금으로 사용 가능한 클로징 비용을 예로 들면 뱅크비용 변호사 비용 모기지 세금 타이틀 보험 등기 비용 지적도(Survey)비용 에스크로 되는 세금과 보험 콘도 관리비용 등이다.

#2. 왜 셀러 보조금을 이용하나?

셀러 보조금을 이야기하면 이해하기 힘든 부분이 있을 것이다. 왜 셀러의 보조금을 이용하는가 하고 궁금해하기 마련이다. 아예 셀러가 보조금으로 클로징 때 주지말고 매매 금액을 그만큼 깎아 주면 간단할 것을… 이렇게 생각할 수 가 있다.

그럼 누구한테 이런 셀러 보조금이 필요한지 설명해 보자. 예를 들어 고객이 40만 달러의 주택을 셀러와 네고 중이고 흥정이 잘되어 39만 달러에 계약이 성사 될것 같다고 하자. 그런데 고객의 준비된 금액이 8만 달러 정도 밖에 없다 하면 이 고객은 당연 모기지 보험을 피하는 20%이상 다운을 희망할 것이다.

그런데 다운할 20%인 7만 8000불을 빼면 클로징 비용이 2000달러 밖에 남지 않고 단지 얼마의 자금은 은퇴연금에 묶여 있다고 하자. 고객은 될 수 있으면 은퇴 자금엔 손을 대고 싶지 않으면서 클로징을 하고 싶다면 이때 셀러 보조금이 꼭 필요한 상황이 된다.

즉 셀러와 딜이 된 금액 39만 달러를 매매 계약을 하지 않고 40만 달러를 매매 계약으로 하고 1만달러를 셀러 보조금으로 하면 된다. 즉 바이어는 40만 달러의 20% 다운 80%융자를 받고 클로징 때에 셀러로부터 1만 달러를 클로징 비용으로 받아서 클로징을 할 수가 있다는 것이다.

#3. 셀러 보조금의 조건들

자금이 부족한 고객이라면 셀러 보조금이 주택 장만에 굉장히 용이한 방법일 것이다. 그럼 셀러 보조금은 얼마까지가 가능하고 그 조건들은 무엇이 있는지도 알아 봐야 한다.

가장 중요한 것은 셀러 보조금은 매매 계약서에 반드시 Seller Concessions 이나 Seller Contributions으로 받는 금액이나 %로 명시가 되어야 하고 다운 정도에 따라 받을 수 있는 %가 차이가 있다.

10% 미만 다운일 경우에 보통 은행들은 셀러 보조금으로 매매 가격의 3%까지 받아 준다. 다운이 10~25% 일 경우는 6% 그리고 25% 이상 다운이 되는 좀 안전한 융자일 경우 매매가격의 9% 까지 셀러 보조금으로 받을 수 있다.

단 매매 주택이 투자용일 경우엔 셀러 보조금을 2%로 제한하고 있다. 셀러 보조금을 셀러와 조율하여 9%까지 했다고 하더라도 전부 받을 수 있는 것은 아니다. 융자가 시작되면 은행에서 해당 주택의 감정을 하게 되는데 감정가가 매매 금액 만큼 나와야 셀러 보조금을 전부 받을 수가 있다.

즉 앞선 예를 보면 실제 셀러와 바이어가 39만 불에 계약이 성사되었지만 1만 달러를 셀러 보조금을 넣고 계약상엔 매매 계약을 40만 달러로 한 것이다. 주택 감정사는 이것을 인지하고 감정서에 반드시 보조금 부분을 명시한다 그리고 감정가가 매매 가격인 40만 달러 이상이 나와야 보조금을 클로징시 받게 되는데 만약 감정가가 39만 5000 달러로 매매가격인 40만 달러보다 적게 나왔다면 은행은 39만 5000 달러의 80%가 융자가 가능하므로 고객은 셀러 보조금을 감정가에 맞춰 조절이 필요하게 된다.

가끔 고객들 중에는 셀러 보조금을 무리하게 적용하는 고객들이 있는데 만약 셀러 보조금을 2만 달러로 하고 감정가격이 충분히 나왔다고 하더라도 클로징 비용이 1만 5000달러가 발생되었다면 셀러 보조금은 2만 달러가 아니라 클로징 금액 만큼이 1만 5000달러만 받을 수 있다. 즉 반드시 셀러 보조금은 클로징 비용한도 내에서 받을 수가 있다는 뜻이다.

#4. 신규 콘도 구입시 셀러 보조금

신규 콘도를 구입을 할 경우 셀러 보조금은 아주 일반적으로 이용이 된다. 신규 콘도를 짓기 전에 계약을 하고 대부분 클로징 즈음엔 주택가격이 올라가게 마련이다. 그래서 콘도 빌더들은 오퍼가격에 가능하면 흥정없이 계약을 원하고 계약이 되더라도 매매 가격을 깎아 주는 것이 아니라 셀러 보조금을 바이어에게 제시를 한다.

그 이유는 표면상 매매 가격이 낮지 않게 매매 되기 때문에 빌더의 다른 콘도 유닛 가격 형성에 막대한 영향을 미치게 된다. 주택 시장이 좋은 상태에서 먼저 계약이 형성된 유닛이 40만 달러라면 계약이 된 콘도 유닛 기준으로 가격이 형성이 된다.

만약에 쉽게 깎아 줘서 계약이 된다면 빌더 입장에선 다음 매매 가격에서 그만큼 손해를 보게 된다. 그래서 빌더들은 셀러가 내어야 하는 등기세(Transfer tax)도 매매 가격에 포함시켜 바이어가 내게 끔하고 충분한 금액을 셀러 보조금으로 고객들에게 돌려준다. 구입 가격이 그만큼 부풀려 있는 것이다.

셀러 보조금을 충분히 이해하면 구입자금이 조금은 부족하더라도 최근 주택시장이 바이어 시장으로 돌아선 상황에서 셀러와 상의해서 충분히 클로징 비용을 지혜롭게 해결할 수가 있다. 917-696-3727 [e-mail]