[부동산 칼럼] 융자의 상황들

곽동현 / M&T 뱅크 시니어 론 오피서·NMLS#525280

이번 시간은 필자가 융자를 하면서 만나는 고객들의 사례들로 시장 융자 상황들을 나누고자 한다.

#1. 융자가 거부(Denied) 됐어요

일을 하다 보면 다른 은행에 융자를 신청했다가 융자가 취소되어 필자를 찾아오는 경우가 있다. 완전히 어려운 상황은 도와 줄 수 없지만 조금만 신경을 쓰면 융자가 나올 수도 있는 건은 필자는 도와 드리려고 한다. 특히 주택 구입을 위해 클로징을 목전에 두고 융자가 취소된 경우면 더 그렇다.

한 고객이 시중은행과 융자를 진행하다 취소가 되었다. 그 이유는 은행에 증빙을 하지 못하는 입금을 너무 많이 한 상태였다. 여기서 가장 중요한 것은 최근 은행들은 현금을 디파짓 하는 것에 대해 인정을 해주지 않고 있다.영세 자영업을 하다 보니 현금 수입이 생기고 그 수입을 아무 생각 없이 개인 체킹 구좌로 입금을 한다.

하지만 융자를 받기 위해선 수입이 현금으로 본인 계좌에 바로 입금 되는 것은 곤란하다. 현금 수입은 먼저 자영업을 하는 회사 명의의 계좌로 입금이 되어야 되고 그 다음에 개인 계좌로 입금이 되어야 가능하다. 다행히 필자의 은행은 한달치의 은행 서류를 요구한다.

분명히 알아야 될 것은 은행은 현재 잔고가 얼마나 들어 있는 것만 보는 것이 아니라 한달 동안 디파짓 된 자금의 출처를 요구한다. 그러니 주택 구입을 위해선 미리 미리 디파짓을 해서 클로징할 만큼의 자금을 충분히 입금 시켜 둬야 한다.

상기 고객의 경우는 현금 입금과 뭉칫돈 입금의 날짜가 끝나기를 기다려 그 다음 달의 은행 서류가 나오고 새 은행 스테이트먼트에는 그 전달에 입금 자금의 흐름은 그냥 지난달 잔고로만 나오기 때문에 증빙 없이 현재 스테이먼트의 입금흐름으로만 힘들지 않게 클로징을 할 수가 있었다. 즉 시간이 해결해준 케이스가 된다.

#2. 재융자를 도와 줘요

건물을 몇 채 갖고 있고 나이가 지긋한 어르신이 재융자 신청을 의뢰했다. 현재 30년 고정 모기지로 6% 이상 이자로 내고 있는데 여력이 있으니 10년 모기지로 재융자를 하고 싶은데 아무도 해결을 못해주고 있다고 도움을 청했다. 고객의 서류를 검토해보니 건물을 소유한 것에 비해서 개인 소득이 조금 부족했다.

일반적인 은행들은 이 정도 서류를 보고 힘들다고 했을 것이다. 하지만 고객은 건물에 대한 비즈니스 세금보고를 1120Form으로 하고 있었는데 1120는 매년 연말에 세금 보고를 해야되는1120S와는 달리 비지니스를 시작한 시점을 기준으로 1년마다 세금 보고를 한다.

다행히 고객은 새로 세금보고를 해야 될 시기가 다 되어 있었다. 이럴 경우 수입을 약간 조절할 수 있다. 렌트 수입을 올리기는 것은 힘들지만 건물 보수 수리 등 비용 지출은 조금 줄여 세금은 조금 더 내지만 수입을 올릴 수가 있다. 그래서 어르신이 요구하는 10년 모기지는 못하고 15년 고정으로 바꿔드렸다.

그런데 워낙 10년을 고집하셔서 15년을 얻고 10년 안에 갚도록 매년 얼마씩 원금을 더 갚도록 방법을 알려 드리니 흔쾌히 15년으로 결정을 했다. 그런데 클로징을 며칠 앞두고 돌발 사고가 발생했다. 내일 모레가 클로징인데 몇 주전 자동차를 새로 구입한 것이다.

본인은 융자를 시작 할 때 크레딧을 한번 조회하면 끝날 때까지 새로 조회를 하지 않을 줄 알았는데 사실은 그렇지 않다. 요즘 은행들은 클로징하기 바로 전에 다시 한번 크레딧 점검을 해서 새로 크레딧이 오픈된 게 있는지 심지어 어느 기관으로 크레딧을 조회한 것이 있는지도 알아본다.

이 고객 분은 자동차를 새로 융자 받은 사실이 발견되어 융자가 취소될 지경에 이르렀다. 다행이 고객이 은행에 충분한 잔고가 있어 자동차 구입시 얻은 융자를 전부 페이오프를 하고 은행에 모든 은행 서류와 자동차 페이오프 한 증빙서류 일체를 전부 다시 받아 융자 심사를 새롭고 받아서 열흘이나 뒤에 어렵게 클로징을 하였다.

이처럼 최근에 융자를 진행하면 진행하는 시점에서 120일 전에 오픈 한 모든 크레딧 기록을 명시해야 되며 융자 승인서가 나오면 그 조건 중에 하나가 은행에서 클로징 전에 한번 더 크레딧 기록을 확인한다는 조항이 있다. 그러니 재융자를 받거나 주택 구입 전에는 일년 정도 크레딧 관리를 잘 할 필요가 있다.

#3. 직장을 옮겼어요

융자 상담을 하면 필자는 기본적으로 묻는 것이 수입과 은행의 자산인데 간혹 고객들 중에 직장을 잘 다니다가 새로 자영업을 시작하거나 직장을 옮기는 고객들이 있다. 주택 구입에 있어서 현재 다니는 직장을 옮기게 되면 여러가지 어려움이 고충이 따른다.

한 고객은 작년에 회사에서 받은 급여의 세금 보고가 15만 달러가 된다고 했다. 그리고 벌써 구입할 주택에는 계약 사인을 마쳤다고 했다. 그런데 문제는 불과 2달 전에 지금 하고 있는 동일 업종으로 창업을 했다는 것이다. 그리고 본인이 주인이니 융자시 필요한 만큼 급여 명세서를 만들어 줄 수 있다는 것이다.

이처럼 황당한 고객은 없다. 자영업을 한다고 해서 본인 수입을 마음대로 조정해서 융자를 받을 수 있으면 수많은 소규모 한인들이 왜 융자 받는데 고생을 하겠는가. 자영업은 기본적으로 2년 이상 세금 보고 기록이 있어야 되고 세금 보고후 6개월 이상지나면 회사 수입 지출 보고서(Profit & Loss)를 제출해서 심사를 받아 봐야한다.

대부분 새로 자영업을 시작하면 초기 지출 비용이 많아서 첫해 수입으로는 융자가 어렵다. 고객은 기존의 회사와 워낙 관계가 좋아 이 사실을 알고 바로 회사로 재입사를 했다. 그리고 새로 받은 급여명세서의 수입으로 융자가 가능하게 되어 클로징을 잘 마무리 지었다. 또 고객은 현재 다니는 직장을 융자를 진행하면서 옮겨 버렸다.

고객은 예전 보다 더 많은 수입을 받는다고 하지만 그 수입이 기본 수입이 아니고 연말에 받는 보너스 형식이면 새로 옮긴 직장에서 받은 기본 급여만 은행에선 수입으로 간주를 한다. 다행이 고객의 기본 수입이 좋아 융자엔 큰 어려움이 없었으나 새로 받은 최소 한달치 급여 명세서(Pay stubs)을 보여주고 재 심사를 해야 클로징이 가능하다.

모든 고객의 상황은 다르다 본인의 사황을 친구나 이웃에게 묻는 것 보다 전문적인 융자 상담을 받고 주택 쇼핑을 하는 지혜가 필요하다. 917-696-3727 [e-mail]