[버블세븐 논란]급락 땐 깡통 주택 속출

[부동산]제2금융권부터 충격파

청와대 버블 세븐 언급 이후
정부 연일 부동산 구두 개입


정부가 '버블 세븐' 논란을 부추기고 있다. 15일 청와대 국정브리핑이 서울 강남.서초.송파구 등 3개 구와 목동.분당.용인.평촌 등 7개 지역의 아파트값이 비정상적으로 오른 것을 '버블 세븐'이라고 지칭한 이후 건설교통부.재정경제부 등 정부 고위 관계자들이 경쟁적으로 '버블 붕괴'를 주장하고 나섰다.

정부가 이처럼 '구두 개입'에 나선 데 대해 전문가들은 고개를 갸우뚱한다. 현재 집값이 버블이라고 하더라도 이를 서서히 가라앉히면서 버블 붕괴의 후유증을 최소화하는 데 힘을 기울여야 할 정부가 버블을 당장 터뜨리겠다는 기세로 나오는 모습이 비정상적이기 때문이다.

금융권이 최근 잇따른 정부의 주택 버블(거품) 경고에 신경을 곤두세우고 있다. 일각에서 우려하는 대로 집값이 꼭짓점을 찍고 하락할 경우 경쟁적으로 주택담보대출을 늘려온 금융권은 가계부실의 후유증을 겪어야 할 처지이기 때문이다.

특히 은행권보다 상호저축은행과 캐피털 등 제2금융권이 집값 하락 가능성에 긴장하는 모습이다. 은행들은 대부분 시가의 60% 이하 금액만 대출해줬지만, 제2금융권은 이 비율을 넘는 금액을 2순위 등으로 대출해 준 경우가 많다.

이 때문에 현재 아파트값이 버블이라 하더라도 이를 서서히 가라앉여야 할 정부가 버블이 당장 터질 것이라고 주장하고 나서는 것은 바람직하지 않다는 지적이 나온다.

건설산업연구원 백성준 박사는 "일본의 잃어버린 10년에서 배워야 할 것은 급격한 버블 붕괴가 경제 전반에 엄청난 악영향을 미친다는 것"이라며 "정부가 앞장서서 당장 버블을 터뜨리겠다고 공언하는 것은 이해하기 힘들다"고 말했다.

◆ 계속 늘어난 주택담보대출=금융감독원과 한국은행 등 감독당국의 규제에도 불구, 주택담보대출은 계속 늘어났다. 2000년 54조원 규모였던 은행의 주택담보대출은 지난달 말 200조원에 육박, 5년 전의 네 배 수준에 육박하고 있다. 보험과 저축은행.캐피털 등 제2금융권까지 합하면 주택담보대출 규모는 235조원에 이른다.

이처럼 주택담보대출이 눈덩이처럼 불어난 것은 초저금리가 장기화하면서 유동성이 넘쳐났기 때문이다. 2003년 이전 연 6~7%였던 담보대출 금리가 연 4~5% 수준으로 떨어지면서 대출금으로 집을 사는 경우도 적지 않았다.

한화증권 유시왕 고문은 "최근 5년째 저금리와 경상수지 흑자가 지속되면서 시중 자금이 넘쳐나고 있다"며 "부동산 거품이 꺼지면 금융권의 대출도 부실화될 가능성이 크다"고 말했다.

◆ 버블 붕괴 때 금융권 충격은=금융감독 당국은 현재로서는 버블이 붕괴돼도 금융대란을 걱정할 정도는 아니라고 본다. 한은이 2월 우리.SC제일.국민.하나.농협.옛 조흥 등 6개 은행의 주택담보대출 실태를 점검한 결과 담보인정비율(LTV, 시가 대비 대출금 비율)은 52.7%로 지난해 6월 말보다 0.9%포인트 하락한 것으로 나타났다.

하지만 담보대출의 평균 비율보다는 건별 실태가, 또 은행보다는 2금융권이 문제라는 게 금융 관계자들의 지적이다. 한 시중은행장은 "집값이 20% 정도 하락하더라도 은행 전체적으로는 큰 문제가 없지만 일부 건별로는 부실이 발생할 것이고, 2금융권은 충격이 적지 않을 것"이라고 말했다.

한은의 2월 조사에서 은행 주택담보대출 중 LTV 비율이 70%를 넘는 대출의 비중이 16.2%에 달했다. 이처럼 LTV 비율이 높은 주택은 집값이 하락할 때 자칫 집값이 대출금액보다 낮은 '깡통 주택'으로 전락할 수 있다. 일본의 경우 부동산 거품 붕괴로 깡통 주택이 속출했었다.

특히 은행이 1순위로 저당을 잡은 집에 상호저축은행과 캐피털 등 2금융권이 추가로 대출해준 경우가 문제다. 은행은 대출금을 회수할 수 있지만, 시가의 90~100%까지 대출해준 2금융권은 부실채권을 고스란히 떠안아야 하기 때문이다.

이처럼 집값 거품 붕괴는 2금융권과 일부 은행의 부실채권 발생에 따른 금융권 혼란으로 이어질 수 있다. 이와 관련, 아태경제사회이사회(ESCAP)는 최근 "한국은 외환위기 직후 주택가격이 45%나 폭락한 경험이 있다"며 "충격적 요법보다는 2년 미만 보유 주택에 대한 양도소득세 중과, 주택담보대출 요건 강화, 첫 대출 상환 이전 추가 대출 금지 등의 조치가 필요하다"고 지적했다. 주택 값을 갑자기 떨어뜨리는 것보다는 집값 거품을 서서히 빼내는 정책이 필요하다는 충고다.

섣부르게 버블을 터뜨렸다가 일본의 전철(前轍)을 밟게 될 것이라는 지적도 나온다. 일본은 1980년대 중반 금리 완화 정책을 쓰면서 부동산 가격이 급등하자 80년대 후반 금리를 급격히 올리고 부동산 관련 융자를 대폭 줄여 부동산 거품을 터뜨렸다.

그러나 이 같은 부동산 가격 급락으로 일본은 90년 이후 '잃어버린 10년'이라는 장기불황을 대가로 지불해야 했다.

◆ 편법 담보대출은 여전해=요즘 웬만한 아파트 단지엔 "시가의 80% 이상 빌려주겠다"는 문구가 적힌 2금융권의 전단지가 여기저기 붙어 있다. 마땅히 돈을 굴릴 데가 없기 때문이다.

2금융권과 연계해 주택담보대출을 늘리려는 시중은행 지점도 적지 않다.

주택담보대출을 늘리기 위한 금융회사 간 경쟁이 치열해지면서 이 같은 편법이 횡행하고 있는 것이다.

실제 금융감독원이 지난 2월 은행.보험사.저축은행 등 주택담보대출을 취급하는 44개 금융회사의 173개 영업점을 조사한 결과 21개사가 1242억원을 대출하면서 적정한도보다 381억원을 더 내준 것으로 드러났다.

금감원은 이 같은 편법을 적발하기 위해 앞으로 금융회사의 주택담보대출 실태를 수시로 점검할 계획이다.

김동호.김준술 기자

◆ 버블(Bubble.거품)=부동산.주식 등의 실제 가치보다 시장에서 매겨진 가격이 높을 때 거품으로 본다.

그러나 어느 정도 높을 때 버블이라고 할 수 있는지는 명확하지 않다. 부동산의 경우 투기 수요로 매매값이 전세값보다 가파르게 오르거나 집값 오르는 속도가 경제 성장 속도보다 지나치게 빠른 점 등을 거품의 판단 잣대로 삼을 때가 많다.

◆ 담보인정비율(LTV, Loan to Value)=집을 담보로 돈을 빌릴 때 집값의 얼마까지를 대출해 줄 수 있는 금액으로 볼 것인지를 나타내는 비율. 보통 아파트 시세를 기준으로 하며 LTV가 40%라면 시세의 40%까지만 대출 담보로 인정해 준다는 뜻이다. 현재 투기지역의 LTV는 은행.보험이 40%(10년 이상은 60%), 저축은행이 60%다.

◆ 총부채상환비율(DTI, Debt to Income)제도=담보대출을 받을 때 돈을 얼마나 잘 갚을 수 있는지를 기준으로 대출 한도를 정하는 제도. 매년 갚을 대출 원리금이 연소득에서 차지하는 비중으로 계산하고, 수치가 낮을수록 빚 갚을 능력이 좋다는 뜻이다.

투기지역에서 6억원이 넘는 아파트를 살 때 담보 여유가 아무리 많더라도 DTI의 40%를 넘겨 대출받지 못한다. <한국본사>

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