[함정 많은 '리스 옵션'] '계약땐 꼭 변호사 도움을'

▶비즈니스를 구입할 때는 리스 계약서의 내용을 반드시 변호사와 함께 확인해야 한다.


[부동산]에이전트는 법적인 조언 얻을수 없어

옵션 기간이 4년이 남은것으로 알았던 셀러는 기간을 바이어에게 얘기했다. 하지만 리스 계약서에는 3년으로 되어 있었다.

셀러의 실수였지만 바이어는 처음에 얘기들은 대로 옵션을 4년으로 만들어달라고 요구했다. 셀러는 랜드로드를 만났으나 랜드로드는 모든 테넌트의 옵션 기간은 3년이라며 들어주지 않았다. 초반에 셀러가 리스 계약 내용을 정확히 전달했더라면 팔렸을지도 모를 상황이지만 결국 딜은 깨졌다.

한인들은 리스에 무심한 편이다. 한달 임대료가 얼마인지는 알지만 위의 경우처럼 옵션이 몇년 남았는지 모르는 경우도 있다.

사업체 리스의 일반적인 사항을 체크해보자.

1.사업체 매매에서는 리스가 가장 중요하다

매상이 잘못된 업소를 살 경우에는 구입 후에 장사를 하면 매상이 올라간다. 하지만 리스가 잘못되어 있으면 되돌리기 힘들다. 사업체를 운영하다가 전재산을 날리는 경우가 종종 있는데 이는 잘못된 리스 문제가 걸려 있기 때문이다.

한인들은 임대료 얼마 리스 기간과 옵션 몇년 등 리스를 단편적으로 이해하는 경향이 많다.

2.전문가의 도움을 받는다.

일반적으로 사용하는 리스 계약서이건 변호사가 작성한 계약서이건 반드시 계약 내용을 확인해야 한다. 그만큼 함정이 있을 수 있다. 간혹 에이전트에게 부탁하는 경우가 있는데 에이전트는 계약 내용에 대해 법적인 조언을 줄 수 없다는 것을 알아야 한다.

리스 계약서의 90% 정도는 테넌트에게 불리하게 되어 있다고 보면 된다.

3.기본적으로 챙길 사항

월 렌트비 매년 얼마만한 비율로 올라가느냐 그리고 캠 차지 등이다. 이 중 임대료 증가 비율도 중요 항목이다. 이 비율이 너무 크면 본인이 임대하는 기간에는 큰 문제가 안될지 모르지만 시간이 흘러 나중에 팔 때 낭패를 볼 수도 있다.

4. 독점 사용 권리(exclusive use right)

현재 쇼핑 센터 안에서 99센트 스토어를 운영하고 있지만 독점 사용 권리는 없다. 이런 경우 나중에 빈 공간이 생길 경우 랜드로드가 새 테넌트에게 잡화점 업종을 허가해줄 수 있다.

이 권리는 대부분 리스 계약서의 첫장에 언급된다. 좁은 공간 내에서 업종이 겹치면 장사는 안되기 마련이다. 이를 미리 방지하는 조항이 독점 사용 권리다.

5.옵션 기간

리스 기간이 끝나면 현재 주인에게 재리스를 해준다는 조항이 있지만 바이어에게는 안해준다는 조항이 있을 수 있다. 이런 경우 팔기가 힘들어진다.

6. 리스 승계(assignment)

현재 리스가 3년에 옵션5년이 남아 있다 치자. 이런 경우 새로운 바이어는 리스를 승계할 것인가. 아니면 새로운 리스 계약을 맺을 것인지를 잘 따져보아야 한다.

리스 계약을 새롭게 맺으면 리스 기간은 길어지겠지만 임대료는 오를 것이고 승계하면 리스 기간은 그대로이지만 임대료는 현 상태를 유지할 것이다.

리스3년에 옵션5년이면 승계하는 것이 낫고 리스 기간이 2년 남짓이면 새로운 계약을 맺는 것이 바람직하다.
강용석 객원기자
[이 게시물은 최고관리자님에 의해 2006-06-20 12:46:04 사회에서 이동 됨]