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한인은행 CRE 캐시아웃 재융자 꺼려

[LA중앙일보] 발행 2017/11/13 경제 1면 기사입력 2017/11/12 19:52

금융 당국 감사 강화
일부 은행 아예 중단

한인은행들이 상업용 부동산(CRE) 대출을 꺼리고 있는 것으로 나타났다.

특히, CRE를 담보로 재융자를 받는 캐시아웃 재융자는 더욱 힘들어졌다는 게 금융권의 전언이다. 일부 은행에서는 CRE 캐시아웃 재융자를 중단한다는 내부 지침도 융자부서에 전달된 것으로 알려졌다. 건설 융자는 이미 끊긴 지 오래됐다.

캐시아웃 재융자는 융자를 다시 하면서 원래 융자액보다 많이 해 현금화하는 것을 말한다. 이를테면 건물 가격이 100만 달러이고, 현재 남아있는 융자액이 50만 달러라면, 70만 달러를 융자해 50만 달러는 갚고 나머지 20만 달러는 현금화하는 것이다.

그러나 ▶CRE 비중에 대한 정부의 감독 강화 ▶한인은행들의 CRE 대출 편중 심화 ▶부동산 가격에 대한 불확실성 증대 등의 이유로 한인은행들이 CRE 캐시아웃 재융자를 주저하고 있다는 게 금융권의 분석이다.

연방예금보험공사(FDIC) 등 은행 감독국은 자기 자본(total risk-based capital)대비 CRE대출 비율 300% 가이드라인 준수를 은행들에게 주문하고 있다.

당국의 감사를 받았던 한 은행 관계자는 감사관들이 CRE융자와 리스크에 대해서 집중적으로 들여다보면서 까다로운 질문을 연이어 해 진땀을 뺐다고 전하기도 했다.

또 대부분의 한인은행들이 이 가이드라인을 이미 초과하고 있는데다 융자 포트폴리오에서의 CRE 대출 편중이 심해서 CRE대출 자체가 어렵다.

한 은행 관계자는 "은행들이 자본금을 늘리는 데는 대출 확대와 사업다각화, 확장 등의 목적도 있지만 CRE 비중을 낮추려는 의도가 크며 특별히 CRE 융자 비중이 작고 체킹계좌(DDA:이자는 없고 수수료가 많이 부과되는 계좌)를 많이 보유한 은행을 인수하려는 움직임도 그런 배경"이라고 풀이했다.

여기에다 부동산 가치의 불확실성도 일조하고 있다.

또 다른 한 은행 관계자는 "현재 부동산 경기가 (우리가) 경험해보지 못할 정도로 급등세를 타고 있다"며 "현재 부동산 가치대로 재융자를 해주었다가 시장이 휘청하기라도 하면 큰 손실을 볼 수 있다. 따라서 캐시아웃 재융자를 중단한 은행도 느는 추세"라고 설명했다.

실제 2009년 부동산 침체기에 은행들은 부동산 가치의 80% 수준까지 캐시아웃 재융자를 해주었다가 부실의 늪에 빠졌던 쓰라린 경험이 있다.

한인 금융권은 올 초까지 캐시아웃 재융자를 해주었지만 지금은 감독국이 예민하게 반응하고 있고 한인은행도 아예 회피하고 있어서 향후에도 쉽지 않을 것이라고 내다봤다.

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