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임대차법 시행 전 5% 넘게 올린 전세금 돌려받을 수 있다

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[한국 중앙일보] 기사입력 2020/08/02 08:06

Q&A로 본 임대차법 개정안
집주인이 새 세입자 구했다면?
7월 31일 이전 계약이면 수용해야

기존 전세 계약의 만료를 앞두고 집주인과 세입자가 이미 재계약을 했더라도 세입자가 원하면 계약갱신청구권(2년+2년)을 행사할 수 있다. 이 경우 임대료 인상률은 5% 이하로 제한된다. 예컨대 전셋값을 20% 올려주기로 합의하고 재계약을 했더라도 세입자가 요구하면 인상률을 5% 이하로 낮춰 다시 계약서를 써야 한다는 뜻이다. 다만 세입자가 계약갱신청구권을 집주인에게 통보하려면 계약기간이 1개월 이상 남아 있어야 한다. 다음 달 이후 계약기간이 만료되는 전·월세 계약이 여기에 해당한다. 국토교통부가 최근 배포한 설명자료를 토대로 궁금증을 문답으로 정리했다.




서울 아파트 매매량, 전세






Q : 법 시행 전에 재계약하면서 전셋값을 20% 올렸다.
A : “계약만료일이 1개월 이상 남았다면 전셋값을 다시 조정할 수 있다. 예컨대 계약만료가 다음 달 중순인데 지난달 중순 재계약(2개월 전)을 한 경우다. 기존 전셋값은 5억원인데 집주인이 6억원(인상률 20%)으로 올렸다고 하자. 세입자 입장에선 둘 중 하나를 선택할 수 있다. 첫 번째 선택은 이번에 계약갱신청구권을 행사해 전셋값 인상률을 5% 이하로 낮추는 것이다. 그런데 계약갱신청구권은 한 번만 행사할 수 있다. 따라서 2년 뒤 집주인이 요구하면 집을 비워줘야 한다.”


Q : 세입자의 두 번째 선택은 뭔가.
A : “이번에는 계약갱신청구권을 쓰지 않고 아껴두는 것이다. 그러면 다음번 전세 계약이 만료되는 때 계약갱신청구권을 쓸 수 있다. 세입자 입장에서 당장 전셋값을 20% 올려주는 부담은 있지만 2년 뒤에는 인상률 5% 이하로 재계약할 수 있다. 다만 집주인이 2년 뒤 실거주 등을 이유로 재계약을 거부하면 집을 비워줘야 한다.”


Q : 집주인이 이미 새 세입자를 구했다고 나가라고 한다.
A : “집주인이 새 세입자와 계약한 날이 지난달 31일 법 시행 이전이라면 어쩔 수 없다. 기존 세입자는 집을 비워줘야 한다. 다만 계약일이 법 시행 이후라면 기존 세입자에게 계약갱신청구권이 있다. 기존 세입자가 원하면 임대료 인상률 5% 이하로 계약 기간을 2년 연장할 수 있다.”


Q : 현재 전셋집에서 이미 4년 살았다. 집주인도 바뀐다.
A : “이전 거주 기간이 얼마였는지는 상관없다. 세입자는 법 시행 이후 한 번의 계약갱신청구권을 쓸 수 있다. 집주인에게 계약갱신을 통보하는 시한은 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지다. 다만 오는 12월 10일 이후 최초로 체결하거나 갱신하는 계약은 2개월 전까지 계약갱신을 통보해야 한다. 집주인이 바뀌더라도 세입자의 계약갱신청구권은 유지된다.”


Q : 계약갱신청구권으로 재계약하면 무조건 2년을 살아야 하나.
A : “아니다. 세입자는 계약 만료 전이라도 언제든지 집주인에게 나간다고 통지할 수 있다. 다만 나가기 석 달 전에는 알려줘야 한다. 월세로 살고 있다면 계약해지 통보 후 석 달 치 월세를 내야 한다.”


Q : 집주인이 산다더니 새 세입자를 구했다.
A : “손해배상을 청구할 수 있다. 계약서에 손해배상 예정액을 정했다면 그 금액이 합의금이 된다. 약정한 금액이 없다면 계약갱신 거절로 세입자가 부담한 손해액이나 석 달 치 월세(전세보증금은 연 4% 금리로 환산) 중 큰 금액을 집주인이 물어줘야 한다.”


Q : 세입자가 계약갱신을 거부한 집주인의 실거주 여부를 확인할 수 있나.
A : “가능하다. 정부는 계약갱신을 거부당한 세입자에게 해당 주택의 확정일자와 임대차 정보 등에 대한 열람권을 줄 계획이다. 집주인이 실제로 살고 있는지, 아닌지 확인할 수 있도록 하기 위해서다. 이를 위해 정부는 주택임대차보호법과 주민등록법의 시행규칙 등을 개정한다.”

최현주 기자 chj80@joongang.co.kr


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