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‘토론토-밴쿠버 부동산 거품 위험도 세계 최고

[토론토 중앙일보] 기사입력 2018/10/01 11:12


스위스 금융기업 UBS 보고서

추가 금리 인상, 위험도 더 악화

최근 몇 년간 침체 된 캐나다 경기를 뒷받침 한 것으로 분석됐던 밴쿠버와 토론토의 부동산 가격이 결국 자폭용 폭탄이 될 수 있다는 경고가 나왔다.

스위스의 글로벌 금융 기업 UBS이 28일 발표한 글로벌 부동산 거품 지수(UBS Global Real Estate Bubble Index)에 따르면 토론토가 세계 1위 그리고 밴쿠버가 세계 4위의 부동산 거품 도시에 올랐다.

이번 지수 발표에 세계 주요 도시들을 조사 대상으로 했지만 서울은 포함되지 않았다.
토론토, 밴쿠버 이외에 부동산 거품이 심하다고 분석된 도시는 스톡홀롬, 뮌헨, 시드니, 런던, 홍공, 암스테르담 등이다.

이번 보고서에서 캐나다의 두 도시가 위험에 빠진 이유로 2008년 경제 침체 이후 캐나다 중앙은행이 통화정책을 느슨하게 하고 기준 금리까지 낮아진 것을 들었다. 이로 인해 캐나다 달러가 중요 통화 대비 약세를 보이며 투기 자금의 캐나다 부동산 사냥을 조장한 국면이 있다는 분석이다.

밴쿠버는 2008년 이후 지속적으로 부동산 값이 치솟았고, 토론토는 최근 몇 년간 밴쿠버를 따라서 집 값이 폭등하면서 지난 5년 사이에 50% 상승해 위험도가 커졌다는 분석이다. 구체적으로 토론토의 위험성에 대해, 지난 분기에만 전년 대비 집 값이 20%나 상승했고 지난 13년간으로 따져 두 배나 폭등했다고 지적했다. 반면 렌트비는 5%, 또 실질 소득도 10%가 상승한 것을 감안하면 토론토 집값이 거품이 확실하다는 분석이다. 그런데 캐나다 달러가 최근 강세를 보이고 추가 기준 금리도 인상할 것으로 예상돼 결국 거품이 터질 수 밖에 없다는 결론이다.

밴쿠버 부동산 시장에 대해서는 작년 중반까지 연간 25%씩 부동산 가격이 오르며 피크를 이르렀다. 올해 2분기에는 상승률이 7%로 둔화 돼 전국 평균 상승률보다 낮아졌다는 분석이다. 연간 소득도 3%, 임대료도 5% 밖에 오르지 않은 것으로 나타났다. 다소 부동산 시장이 조정 국면을 맞고 있지만 거품 위험도는 상존한 상태이며 주택 가격의 하향 조정세로 위험성이 여전하다는 결론이다.

BC주가 작년에 도입한 외국인 취득세와 온타리오가 이를 따란 한 것이 부동산 시장 과열을 진정시켰으며 최근 기준금리 인상과 루니화 강세가 결국 파티를 끝나게 만들 수 있다("end the party")고 전망했다.

홍콩이 세계에서 부동산시장 거품이 가장 큰 도시로 지목됐지만, 홍콩 주택가격은 지난달 하락세로 돌아서 거품 붕괴가 시작된 것 아니냐는 분석이 나온다.

스위스 금융그룹 UBS의 최근 보고서에 따르면 홍콩의 세계부동산거품지수(GREBI)는 2.03으로 조사 대상 20개 대도시 중에서 가장 높았고 독일 뮌헨이 1.99로 홍콩에 이어 2위를 차지했다고 파이낸셜타임스(FT)와 CNBC가 27일(현지시간) 보도했다.
이 지수는 1.5보다 클 때 거품 위험이 있음을 뜻하며 0.5∼1.5는 고평가 상태, -0.5∼0.5는 적정 수준, -1.5∼-0.5는 저평가 상태라는 뜻이다.

이어 캐나다 토론토(1.95)와 밴쿠버(1.92), 네덜란드 암스테르담(1.65), 영국 런던(1.61)이 거품 위험이 있는 도시로 분류됐다.
지난 5년간 이들 주요 도시의 부동산가격은 평균 35% 상승했으나 도시 간에 상승률 격차가 컸다.

홍콩 부동산가격은 2012년 이후 연간 상승률이 10%에 육박했다.
UBS는 홍콩 부동산시장은 만성적인 공급부족 상태이며 부동산가격을 잡으려는 당국 조치도 효과가 없었다고 지적했다.
아시아 다른 도시 중에서는 일본 도쿄의 거품지수가 1.09로 높은 편이었다.
미국 도시는 대부분 부동산가격이 정점을 찍었던 2006년 수준에 미치지 않고 있으나 샌프란시스코(거품지수 1.44), 로스앤젤레스(1.15), 뉴욕(0.68)은 과열 상태로 지목됐다.
특히 샌프란시스코 부동산가격은 2006년 정점보다도 20% 이상 높다.
유럽에서는 런던의 거품지수가 2년 연속 하락했다. 브렉시트(영국의 유럽연합 탈퇴)에 따른 정치적 불확실성과 해외 구매자 과세 부담 증가 등으로 투자가 주춤한 것으로 풀이됐다.
마크 헤이펄리 UBS 글로벌웰스매니지먼트 최고투자책임자(CIO)는 "금융 중심지의 집값 거품 위험이 크기는 하나 금융위기 전과 비교할 바는 아니다"라며 "그러나 투자자들은 거품 위험 지역 부동산시장에선 까다로워져야 한다"고 주문했다.
한편 홍콩 사우스차이나모닝포스트(SCMP)에 따르면 홍콩 주택가격지수는 지난달 전월 대비 0.6포인트 하락한 393.9를 기록해 2016년 3월 이후 29개월 만에 하락세로 돌아섰다.
이 기간 홍콩 주택가격은 45% 상승해 홍콩의 중산층 아파트 가격은 평당 1억원을 훌쩍 넘어섰다.
홍콩의 주택가격 하락은 미국 기준금리 인상에 따른 주택담보대출 금리 상승, 무역전쟁으로 인한 중국 경기 둔화, 홍콩 증시 약세 등에 따른 결과로 해석된다.
SCMP는 "씨티은행, 노무라, UBS, CLSA, S&P 등 주요 금융기관들이 홍콩 부동산시장 거품의 붕괴를 예측하고 있다"며 "시장에서는 급매물이 기존 시세보다 최대 20% 낮은 가격에 거래가 이뤄지고 있다"고 전했다.



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