[부동산 칼럼] 40만불 융자 시 수입은 얼마로?

융자 상담 시 가장 첫 질문이 "얼마까지 융자를 얻을 수 있느냐"는 겁니다. 간혹 고객이 "이제 곧 세금 보고를 하는데 융자 40만 달러를 얻어 주택을 구입하고 싶습니다. 세금 보고를 얼마까지 해야 되나요?"하고 묻습니다. 직장에 다니면 급여가 정해지지만 소규모 자영업을 하다 보면 지출이 되는 부분을 적게 보고해 수입을 조금 더 늘릴 수 있는 여유가 있습니다. 이번 칼럼에서는 일반 고객들이 가장 쉽게 얼마까지 융자를 얻을 수 있는 지에 대한 계산법에 대해서 알려 드리겠습니다.



1. 45% 'DTI'를 이해하자

융자 승인 기준은 대략 45% DTI(Debt to Income Ratio)로 보면 됩니다. 즉 한달 수입이 1000달러면 지출이 450달러 미만이어야 한다는 겁니다. 그래서 본인 한달 'Gross Income (각종 세금을 빼지 않은 총급여)'에 0.45를 곱하면 한달 가능한 페이먼트가 나옵니다. 누구든지 쉽게 본인 수입의 45%를 계산 할 수 있습니다. 반대로 한달 지출이 1000달러일 경우 45% DTI로 산정했을 때 필요한 수입은? 1000달러에 0.45를 나누어 주면 필요한 월 수입이 나옵니다. 1000/0.45=2222.22, 즉 2200달러 정도 수입이면 됩니다. 이처럼 지출을 계산할 경우 수입에 0.45를 곱하면 되고, 지출로 필요한 수입을 구할 경우 지출에 0.45를 나눠주면 됩니다.

2.지출 내역

이제 지출 내역에 대해서 자세히 알아봅시다. 은행에서 계산하는 지출은 따로 있습니다. 한 예로 고객이 크레딧 카드를 한달에 3000달러 사용하고, 매월 지난달 밸런스를 전부 페이 하고 있을 때 지출을 얼마로 계산 할까요? 간혹 본인 크레딧 카드의 빚을 매달 전부 갚기 때문에 빚이 없다고 말씀하시는데 그렇지 않습니다. 상기 처럼 매달 갚아 가더라도 그 달의 미니멈 페이먼트가 은행 융자시 지출로 계산됩니다. 크레딧 카드 회사마다 미니멈 페이먼트 계산이 다양합니다. 작게는 1.5% 정도에서 많게는 5%가 넘을 수도 있습니다. 3000달러의 1.5% 이면 45달러 정도이며 이 금액이 지출로 합해집니다.

3. 조정 가능한 지출

눈치가 빠른 고객들은 DTI 계산 시 지출 부분을 줄이기 위해 크레딧 카드를 사용하지 않으면 된다는 것을 알아챕니다. 수입은 부족한데 최대한 융자를 더 받으려고 하는 고객은 최대한 지출을 줄여야 합니다. 이를 위해서 크레딧 리포터에 나오는 지출을 줄이면 됩니다. 크레딧 리포트엔 전화 요금, 보험료, 전기료, 수도세 등의 금액은 포함되지 않습니다. 그러니 이런 비용은 애초에 고민할 필요가 없습니다. 크레딧 리포트에 나오는 지출은 어떤 것이 있을까요? 자동차 할부금, 각종 크레딧 카드, 개인 융자, 학자금 융자 그리고 미지급 된 콜렉션 등입니다. 만약 수입이 부족한데 주택 구입을 희망하며 최근에 자동차 리스를 했다면 이것은 치명적입니다. 새로 리스한 자동차가 500달러일 때, 앞에 계산처럼 지출 500달러에 필요 수입은 500/0.45=1111, 즉 일년을 계산했을 때 수입의 1만3000달러가 소진되는 셈입니다. 500달러를 30년 고정으로 10만 달러를 더 융자 받을 수 있습니다. 또 학자금 융자나 자동차 융자, 개인 융자 등 융자금액이 10달 미만으로 남아 있는 경우의 지출은 제외 됩니다. 그럼 차량 할부금이 1년 2개월 남았을 경우 미리 4개월 치를 갚고 난 후 크레딧 조회를 하면 자동차 페이먼트는 뺄 수 있습니다. 단 자동차 리스는 한달이 남아 있어도 이 지출은 계산 된다.

4. 조정 불가능한 지출

지출은 크게 두 가지로 나눕니다. 주택관련 지출과 크레딧 리포트상 지출입니다. 크레딧 리포트에 나오는 지출은 갚거나 사용을 일시중지 함으로 조정이 가능합니다, 하지만 지출 중 구입을 희망하는 주택의 세금이나 관리비 보험 등은 조절이 불가능 합니다. 정해지는 지출이 되는 겁니다. 만약 최대한 지출을 줄여 융자를 받길 희망하면 크레딧 카드 상의 지출을 제로로 만들 경우 주택관련 지출만 45%로 계산됩니다.

한 예로 추가 지출이 하나도 없는 고객이 주택을 장만하는데 얼마까지 융자를 받을 수 있을까요? 주택세금이 1만2000달러 주택일 경우 보험을 대략 1년 기준 1200달러라고 보면 한 달 지출은 1100달러입니다. 이런 주택을 구입하는데 40만 달러를 융자 받고자 한다면 필요한 수입은 얼마일까요? 약 10만 달러에 한달 모기지 원금이자를 500달러로 계산하면 비슷하게 맞습니다. 40만 달러면 월 2000달러, 여기에 세금 보험을 합하면 2100달러 지출이 나옵니다. 그럼 2100/0.45=4666, 즉 연간 수입이 5만6000달러 정도면 융자가 가능하다는 겁니다.

5. 얼마까지 융자 가능한가?

만약 연간 6만 달러를 버는 고객이 40만 달러 콘도를 구입하는데 세금이 500달러에 관리비가 500달러이면 얼마까지 융자가 가능할까요? 먼저 6000달러를 12로 나누면 한 달에 5000달러입니다. 여기서 0.45를 곱하면 2250달러가 되고, 또 여기서 추가 지출이 없는 가정 하에 세금과 관리비를 제하면 1250달러가 남습니다. 500달러당 10만 달러 융자를 받을 수 있으니 이것으로 받을 수 있는 융자 금액은 약 25만 달러 정도입니다.

최근 한인 주택 구입 형태를 보면 대학을 졸업한 자녀들과 수입을 합해 융자를 받는 경우가 부쩍 늘었습니다. 대학을 졸업한 자녀일 경우 졸업장과 한 달치 급여 명세만 있어도 융자가 가능합니다. 물론 수입대비 지출이 45% 미만이 되어야 합니다.

곽동현 / 부동산 칼럼니스트

NMLS Identifier: 525280


곽동현 / 부동산 칼럼니스트