인컴 프라퍼티 구입시 고려 할 사항들 [ASK미국 부동산- 곽재혁 에이전트 ]

곽재혁/부동산 에이전트

▶문: 2019년 인컴 프라퍼티 투자전망은 어떤가요?

▶답: 첫째 지난해 1만5000세대와 올해 1만유닛이 완공된 대형 아파트 프로젝트들은 대부분 다운타운 LA나 할리우드 실버레이크 등에 있습니다.

이곳은 높은 렌트비를 요구하고 있고 장기적으로 추후 2년은 신규 매물의 공실률이 약간 높게 유지될 것이며 렌트비도 조정이 불가피할 것으로 보입니다.

다만 이러한 유닛들은 고가의 렌트비라서 평균 렌트비는 오름새를 보일 것 이지만 이는 고가 프로젝트에 국한이 될 것이고 중소형의 경우 향후 몇 년간 렌트비 급등 가능성은 적다고 생각됩니다. 이를 예상 하시고 투자를 진행하셔야 합니다.

둘째 작년 11월의 중간 선거 결과 프로포지션 10과 같은 렌트비 부분 제한 안은 부결 되었지만 LA카운티 글랜데일이나 패서디나 같은 곳은 지방정부에서 렌트비 인상 제한 시 조례를 채택하거나 커뮤니티 별로 렌트비 규제를 만들 가능성이 높습니다.

기존의 렌트 콘트롤을 비롯해서 특히 단기 렌트인 에어비엔비 등의 규제책이 실행이 되는 곳의 경우 인컴 유닛 구입 전에 렌트 관련 제한 사항을 숙지해야 합니다.

셋째 최근 몇 년간 사우스 LA를 포함해서 특히 섹션8 등의 바우처를 소지한 테넌트를 대상으로 한 재건축이나 해당 아파트의 건설과 투자가 붐을 이루어 왔고 3-4유닛 주택 투자도 활발히 이루어 졌습니다.

하지만 가격이 많이 오른 상황에서는 경험상 '최대의 수익률' 보다 안전한 인컴 지역 위주 투자를 고려해야 합니다.

B.C급 아파트를 매입 업그레이드 후에 렌트비를 올리거나 되파는 경우 올해까지는 유효한 투자방법이 될 수 있을 것입니다.

넷째 홍수나 산불 지진 등 자연 재해에 관한 보험 커버리지와 관련 혜택도 신중히 알아보고 필요한 보험은 추가로 구입해야 합니다.

다섯째 세제 개혁에 따라 업데이트된 각종 세법들을 숙지하고 어떤 방법이 투자 후 부동산을 유지 또는 매각 시 가장 득이 되는 경우인지 생각해야 합니다.

이에는 코퍼레이션 법인 설립 후 부동산을 구입하고 유지하시거나 매각 후 1031 익스체인지를 통한 세금 유예 가능한 경우 그리고 오퍼튜너티 존에 투자 후 보유 기간에 따른 양도세의 매각 시 혜택 등이 포함이 됩니다.

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