[부동산 이야기] 홈 인스펙션

바이어가 집 전반적인 상태 점검하는 과정
나무 갉아먹는 터마이터 여부도 확인해야

지난 주 에스크로를 오픈한 바이어가 홈 인스펙션을 했다. 코로나19 사태로 부동산 시장이 주춤해 보이나 이미 집을 사려고 결정한 바이어들은 계속 진행시키는 것 같다.

홈 인스펙션은 바이어가 자비로 고용한 인스팩터가 집의 전반적인 상태를 점검하는 것이다. 히터와 에어컨이 제대로 가동이 되는 지, 설치된 가전제품이 잘 작동이 되는 지는 물론 기본적인 집의 구조나 상태 등을 점검하여 결함을 찿아내게 된다.

이에 더하여 굴뚝, 하수도, 석면이나 구조물 인스펙션을 하는 경우도 있다. 이 때 심각한 결함이 있으면 에스크로가 취소되기도 한다. 이 때 보통은 바이어가 셀러에게 고장난 곳을 고쳐달라고 요청할 수 있고, 그렇지 않더라도 몇 백 달러의 비용이 들지만 꼭 거쳐야 하는 중요한 것이다

그리고 셀러쪽에서는 에스크로가 열린 후 7일 안에 집에 관한 모든 사항을 알리는 서류들을 바이어쪽에 보내야 하는 데 그 중의 하나가 TDS(Transfer Disclosure Statement)이다. 이것은 셀러가 주택 전체를 하나하나 확인하여, 수리사항, 보유, 설치한 기기들, 문제 있거나 고쳐야 할 사항과, 과거에 수리한 내역 등 현재의 집 상태를 기록하여 바이어에게 알려야 한다. TDS 등 모든 서류(disclosure)들은 꼭 작성하여 양쪽이 서명을 하여야 한다.

특히 TDS는셀러가 작성하여 바이어에게 집의 상태를 정확히 알려주어야 하는 의무이기도 하지만, 셀러는 바이어로 부터 집의 상태를 제대로 알려주지 않아 소송을 당하는 것을 방지하고 문제가 생겼을 때 TDS를 통하여 이미 알려주었다고 반박할 수 있다. 집에 작은 문제가 있어도 모두 TDS에 기록하여야 셀러 자신을 보호할 수있고, 바이어는 앞으로 거주할 집에 대한 모든 것을 자세히 알 수 있다.

또 셀러와 바이어의 에이전트들도 육안으로 보이는 집의 상태를 모두 점검하여 전체적인 사항의 서류(agent visual inspection)를 작성하여 제출하여 양쪽의 서명을 받아야 한다.

특히 에스크로가 진행되는 동안 정부 규제에 대한 인스펙션인 9A report, Retrofitting inspection등, 물의 절수, 빌딩의 안전에 대한 상태등을 점검하여, 인스펙션을 통하여 밝혀진 미비점은 셀러가 완결하고, 시 또는 카운티에 보고하여야 한다.

마지막으로 나무를 갉아먹어 집을 훼손시키는 터마이트 인스펙션을 하여 터마이트가 있는지의 여부와 터마이트가 있으면 살충과 터마이트로 인해 파손된 곳까지 수리한 후에 리포트를 바이어쪽에 제출하여야 한다. 그 후 에스크로의 전 과정을 모두 마치게 되면 끝나기 전 일주일 사이에 바이어는 마지막 점검을 하여 홈 인스펙션 시 상태와 다른 것이 있는지, 요청한 수리사항들이 제대로 이행되었는지 살펴보고 서명을 한다.

위와 같이 건물의 구조와 상태에 대한 확인이 필요하고 한편으로는 주택이 위치한 곳의 환경에 대한 확인도 필요하다. 에스크로를 오픈하게 되면 NHD(National Hazard Disclosure) 리포트를 받게 되는데, 보통 셀러가 바이어에게 제공하는 이 리포트의 내용에는 해당 주택이 지진대 안에 있지는 않은지, 산불을 비롯한 화재 다발 지역이거나 홍수 피해를 입을 수 있는 곳에 속해 있는지, 군사작전지역에 속하였는지 또는 도시계획 등에 들어있는지가 자세히 나와 있다.

▶문의: [phone]


미셸 원 / BEE부동산 부사장