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“불행의 씨앗 ‘렌트 분쟁’ 초반부터 잡아라”

랜드로드-테넌트, 파산 전문 댄 밀러 변호사

해결 가능한 방법 찾아 합의, 윈-윈 모색해야
자칫하면 개인 재산 압류로 확산돼 부담 가중
“파산하면 된다?” 문제 해결 어렵게 만들 수도

‘변호사가 의뢰하고 추천해 주는’ 베테랑 변호사로 널리 알려진 댄 밀러 변호사.

‘변호사가 의뢰하고 추천해 주는’ 베테랑 변호사로 널리 알려진 댄 밀러 변호사.

신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태 장기화로 대량 실업과 경제 활동 중단 후유증에 따른 피해가 확산하는 가운데 ‘렌트’ 문제가 핫이슈로 떠오르고 있다. 지난 3월 이후 본격적인 팬데믹으로 많은 사람들이 일자리를 잃고 업소들은 영업을 중단하는 등 막대한 피해를 입은 상황. 최근 들어 점차 상황이 나아지면서 일자리에 복귀하는 사람도 늘고 일부 업소들이 영업을 재개하고는 있지만 코로나19 이전의 정상 생활로 돌아가기에는 아직 갈 길이 멀기만 하다.

이처럼 경제 전반에 걸쳐 큰 피해를 입은 코로나19 사태 속에서 한인사회도 큰 고통을 겪고 있기는 마찬가지. 뉴욕 브루클린에 본사를 둔 댄 밀러 변호사는 랜드로드-테넌트 문제부터 주택 압류나 경매, 파산 등 우리의 경제 생활과 밀접한 분야에서 한인들의 ‘법률 해결사’로, 한인사회의 동반자로 30여 년을 동고동락하면서 ‘변호사가 의뢰하고 추천해 주는’ 베테랑 변호사로 널리 알려져 있다. 한인사회 사정에 정통한 그를 만나 최근 코로나19 사태와 관련한 법적 이슈들을 짚어봤다.

-최근 주택이나 아파트 렌트 문제도 그렇지만 비즈니스 부문도 문제가 심각하다는데.

“지난 3월 이후 코로나19로 피해를 입은 이들을 위해 주정부나 로컬정부의 다양한 정책이 발표되고는 있지만 근본적인 문제 해결책은 안 되는 것 같다. 주거용 건물도 그렇고 스몰비즈니스도 영업 중단 등으로 수입이 없는 상황에서 렌트 문제가 심각해질 수밖에 없는 상황이다. 수입이 없어서 렌트를 못 내겠다는 테넌트, 리스대로 하겠다며 당장 돈 내놓으라는 랜드로드, 양측 모두 자기 입장에서만 생각하니까 서로 충돌하는 것이다.”



-해결 방법이 있을까.

“테넌트는 렌트를 지불하려고 노력해야 하는 게 맞고, 랜드로드도 무조건 렌트 지불만 요구할 것이 아니라 현 상황에서 비즈니스 마인드가 필요하다고 본다. 지금 테넌트를 내보낸다고 해서 누가 당장 들어오나? 그동안 못 받은 렌트를 면제해 준다든지 앞으로 일정 기간 깎아 준다든지 하는 유연한 사고가 필요하다. 또 테넌트는 이런 협상을 통해 약속 받은 내용을 반드시 서류로 남겨야 한다. 리스에 추가로 서류화되지 않으면 랜드로드 마음이 바뀌면 언제든지 원래 계약대로 이행하라고 요구할 수 있다.”

-협의가 안 될 경우에는 어떻게 하나.

“그럴 때는 소송으로 넘어가게 된다. 하지만 랜드로드도 테넌트를 퇴거시키는데 장시간이 소요된다는 점을 생각해야 한다. 당장 아무 것도 얻지 못한 상태로 시간만 보낼 수 있다는 뜻이다. 따라서 서로 동의할 수 있는 수준에서 다시 협의하거나 새로운 조건을 추가하는 등 해결 가능한 방법을 생각하는 게 우선이다.”

-비즈니스의 경우 테넌트가 그냥 ‘털고 나가면’ 되지 않나.

“만약 리스가 5년 남은 경우 비즈니스를 접으면 어떻게 될까. 원칙적으로 리스 계약에 남은 기간 동안의 렌트는 테넌트가 모두 내야 한다. 과거에는 공실 기간에만 내도 되는 경우가 있었지만(경기가 좋을 때는 랜드로드가 새 테넌트를 구할 때까지의 공실 기간만 부담) 이젠 리스 계약 기간 끝까지 책임을 져야 하는 상황이 됐다. 물론 업체는 비즈니스를 접으면 책임이 없어지지만 이런 때를 대비해 랜드로드가 리스 계약 때 개인 보증(퍼스널 개런티)을 받았을 것이다. 이런 경우에는 랜드로드가 소송을 해서 승소 판결이 나오면 테넌트의 주택이나 은행계좌 등 개인 재산이 근저당으로 잡혀서 압류 대상이 된다.”

-미납 렌트는 소액인데 이로 인해 주택에 근저장이 잡히고 압류된다면 황당하지 않나.

“랜드로드도 은행에 건물 모기지를 납부해야 하기 때문에 어떻게든 돈을 마련하려고 하는 게 당연하다. 물론 테넌트의 개인 재산 압류도 법적 대응을 통해 실제 집행 기간을 어느 정도 지연시킬 수는 있다. 당장 길거리에 나앉는 건 아니니까 당황하지 말라는 뜻이다. 하지만 역시 근본적인 해결책은 아니다. 이런 상황에 처할까 봐 한인들 가운데 일부는 ‘파산하면 되지 않나’라며 문의해 오는 경우가 많아졌다.”

-파산하면 정말 문제가 해결되나.

“말은 쉽지만 현실은 완전히 다르다. 파산 신청은 마지막 수단으로 정말 신중하게 생각하라고 하고 싶다. 각자 개인마다 처해 있는 케이스가 다르므로 사전 상담을 통해 신중하게 판단해야 한다. ‘누구는 파산하고서도 집도 건지고 차도 건졌다더라’ 하는 식의 소문을 믿어서는 절대 안 된다. 파산법에 따라 급여나 은행계좌, 주택 등에 대해 처분이 유보되는 재산가액이 있는데 그 한도를 넘으면 법원에서 압류하거나 경매를 통해 처분하게 된다. 비즈니스 파산도 마찬가지다. 결국 개개인이 처한 상황에 따라 파산 결과도 제각각 달라지게 되므로 사전에 전체적인 사항을 점검하고 전문가와 상담하는 것이 절대적으로 필요하다.”

댄 밀러 변호사는 렌트 미납으로 시작된 문제가 주택이나 급여·은행계좌 등 재산 압류, 나아가 최종적으로 파산에 이르는 ‘불행의 씨앗’이 된다며 “처음부터 테넌트와 랜드로드가 상생(win-win)할 수 있도록 서로 협의하고 실행 가능한 조건으로 합의하는 것이 최선”이라고 강조했다.

댄 밀러 변호사 브루클린 파크슬로프 본사 ▶주소: 503 4th Avenue (Park Slope) Brooklyn, NY 11215 ▶전화: 718-369-2026, 917-519-4032 한국어 상담(김승화 사무장), 플러싱·스태튼아일랜드에서도 상담 가능.


김일곤 기자 kim.ilgon@koreadailyny.com



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