[부동산 투자] 숏세일이란

차압 불명예 방지위한 좋은 수단
은행 융자액보다 낮은 가격 판매

코로나19 사태가 끝난 후에도 우리의 라이프 스타일이 많이 바뀔 것이라고 예상된다.

특히 직장을 잃거나 비지니스의 어려움으로 가계 수입이 줄어 들면서 원치 않는 경제적인 어려움을 겪게 되는 주택 소유주들 많아질 것 같다. 이에 연방정부가 이 사태의 해결책으로 통과시킨 코로나19 대응 경기부양법(CARES Act)에 따라 주택 소유주들의 모기지 납부 유예 신청이 폭증하고 있다. 국영 모기지 보증 기관인 페니매와 프레디맥이 보증하는 모기지 대출자 중 코로나19로 인해 실직이나 소득이 감소되어 월 상환이 어려울 경우 180일까지 납부 유예를 신청할 수 있다.

그러나 일부 주택 소유주들은 6개월 후에는 일시불로 갚아야 한다는 등 비현실적인 해결책을 제시받기도 한다.

이와 같은 이유들로 주택 소유주들의 가지고 있던 주택을 포기해야 하는지 불안감이 커지고 있다. 이렇게 어려움을 겪고있는 분들에게 나름 해결책이 될 수 있는 것 중 하나가 숏세일이다. 이는 페이먼트가 힘든 채무자에게 숏세일로 주택매매를 할 수 있게 도와서 차압의 불명예를 방지하며 채무자와 가족의 정신적 피해를 줄일 뿐만 아니라 1차, 2차의 채무를 없앨수 있다. 그리고 2009년 이전에 주택을 구입하여 HAFA 프로그램에 해당이 된다면 숏세일 셀러는 이사비용을 보조받게 될 수 있다.

숏세일은 은행 융자액보다 낮은 가격에 주택을 판매하는, 차압이 되기 전 단계에 해당된다. 만약 홈오너가 오랫동안 페이먼트를 하지 못하여 주택이 차압 위기에 처했을 경우, 융자은행이 손해를 감수하고 주택융자액보다 낮은 가격으로 집을 팔 수 있도록 허락하는 것이다. 이를 위해서는 우선 은행에 숏세일 허락을 받아야 하며 숏세일 전문 부동산중개인과 상담해 숏세일 신청사유 등 각종 필요한 서류들을 준비해 은행에 제출해 승인을 받아야 한다. 그리고 숏세일에 성공하려면 복잡하게 얽힌 셀러의 재정상태나 요즘들어 더욱 까다로워진 융자은행과의 복잡한 상황들을 고객의 입장을 대신하고 은행의 요구를 충족시켜 일을 잘 마무리할 수 있어 절대적으로 고객을 보호할 수 있어야 한다.

그러면 차압(foreclosure)과 숏세일은 어떤 차이가 있을까. 차압은 소유주가 주택에 대한 모든 권리를 포기하고 융자 은행으로 소유권을 넘기는 것인데 숏세일에 비해 단점이 많다. 우선 숏세일의 경우 1, 2차 융자금, 재산세 등 해당 부동산에 대한 부담을 모두 깔끔하게 없앨 수 있지만 차압의 경우 차압을 시행한 1차은행의 융자는 없어지나, 2차 이상의 대출금, 라인오브 크레딧 등의 채무에 대하여는 변제가 되지 않는다. 또한 숏세일은 크레딧 회복이 2~3년이면 되지만 7~10년 가기 때문에 이 기간 내에 새로 집을 구입하기 힘들어진다. 숏세일의 경우 크레딧보고서에 'Settled with Bank’라고 찍혀서 향후 차를 사거나 리스를 하거나, 크레딧 기록이 필요한 경우에 긍정적인 효과를 주기도 한다.

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미셸 원 / BEE부동산 부사장