미국의 낡은 주택구입시 고려사항들 [ASK미국-곽재혁 부동산 칼럼]

미국 부동산 투자시 알아 두셔야할 사항(5)

미국에서 주택의 구입을 고려시 가장 당황하시는것중의 하나가 미국의 주택이 한국에 비해서 상당히 오래된 관계로 구입에 혼선을 겪는것 입니다. 오늘은 미국의 낡은 주택구입의 요령에 관해서 이야기를 해보고자 합니다.

1) 해당주택이 소재한 곳의 평균주택 건축년도를 알아야 한다

예를들어 LA의 한인타운의 경우 대부분의 단독주택들은 1920년에서 1930년 그리고 일부지역은 100년이상전에 건축된 주택들이 많습니다. 한국의 재건축에 관한 법률이 미국에는 없기 때문에 공공의 안전등의 이유외에는 개개인의 재산인 주택에 대해서 정부에서 그 재산권 행사에 관한 간섭을 하지 않는것이 원칙입니다. 일단 주택을 구입 하기를 원하는 지역을 선정 하셨다면 해당 지역 주택의 평균 건축년도를 아셔서 주택의 샤핑을 준비하시는게 중요합니다.

참고로 LA와 같은 대도시의 경우는 오래된 주택 즉 건축년도가 80-100년정도가 보통이고 오렌지 카운티의 경우는 50-60년정도 그리고 리버사이드등의 외곽지역은 오래된 주택외에 신규주택이 대규모로 지어진곳이 많습니다. 이는 투자의 포트폴리오를 구성하는데도 아주 유용하다고 생각이 듭니다.

2) 구매전에 내부수리가 필요한지와 내부의 상태에 대해서 자격을 갖춘 전문인의 도움을 받는다

주택을 구매하기 위해서 내부와 외부를 에이전트와 같이 PREVIEW하게 됩니다. 특히 관심이 가시는곳은 자격증을 갖춘 컨트렉터나 INSPECTOR와 같이 주택의 상태를 점검해 보시는것이 중요합니다. 이러한 점검후 작성된 문서를 주택의 구매조건을 협의시 제출해서 수리를 요청하거나 가격의 인하를 가능케하는 참고 자료로 사용하실수가 있고 설령 셀러측에서 수리를 해주지 않더라도 주택의 구매자 로써 주택의 상태를 확인해 본다는 것은 매우 중요하다고 생각이 듭니다.

3) 중요한 업그레이드가 이미 되어있다면 자세한 공사내용을 확인해 본다

주택들중에 이미 업그레이드 즉 수리가 끝난주택들이 있습니다. 이 공사내역에 대한 확인이 필요 합니다. 가능하면 셀러에게 주택구입을 위한 OFFER를 제출시에 확보할수 있는 자세한 업그레이드의 내역서를 요구하시고 관련되어있는 업그레이드의 시공자 정보도 확보를 하시는게 좋습니다. 그리고 아직 업그레이드가 진행된지 얼마 되지 않은 시점이라면 가능한 워런티가 아직 남아있는 지도 알아 보시는게 좋습니다.

4) 낡은 주택이 대부분인 곳에서는 새집의 구입을 피한다

특히 대도시 지역의 경우 주택개발을 위한 땅값이 비싼 관계로 신규주택의 개발이 지지부진 하거나 개발이 된다고 하여도 적은수의 주택이 건축이 되는 경우가 많습니다. 이럴경우 주변의 주택시세를 체크해 보면 위치가 좋고 오래전에 건축된 주택의 가격이 오히려 새 주택보다 더 높게 형성되는 지역이 적지 않음을 알수가 있습니다.

이런 관계로 무조건 새집의 구입을 선호하기 보다는 주택시세의 변화를 어느정도 알아 보시고 구입의사 결정을 진행 하시는게 중요합니다. 특히 주택의 가격이 고점을 형성하는 시기의 주택은 부실공사의 위험에 노출되는 경우가 적지 않으니 이또한 주의가 필요하다고 생각이 듭니다.

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