부동산시장 위기 아직 끝나지 않았다 [ASK미국-곽재혁 부동산 칼럼]

최근의 부동산 시장은 일단 지난달에 발표된 SB(Senate Bill) 458이 전격통과됨에 따라서 앞으로는 주택의 숏세일시에 주택구입 융자 이외의 2차이상의 융자에 대해서 융자기관들이 일단 숏세일 승인을 해준경우에는 더이상의 추심 즉 deficiency judgment가 불가능 하게 되었습니다. 이는 캘리포니아에 해당되는 조치이며 앞으로 숏세일이 승인만 된다면 셀러들에게는 아주 좋은 소식이 되겠지만 융자기관들의 숏세일 승인이 캘리포니아 에서는 더 어려워질 전망입니다.

모기지 이자율은 아직까지 낮은 수준을 유지하고 있으며 (아직 5%미만) 아직까지도 시장의 거래량은 바닥을 면치 못하고 있습니다. 이는 지난 5월부터 계속되어온 현상입니다. 일단 미국 정부의 default 위기상황이 극적으로 타결되면서 미국 경제는 한숨을 놓게 되었지만 장기적으로는 재정 적자타개를 위해서 예산 적자폭을 감소하기 위해서 정부차원의 소비 억제책이 불가피 하게되어 이것이 앞으로 미국의 경기회복의 발목을 잡는 요소로 작용할 것으로 보여집니다.

상업용 부동산 시장또한 지난 봄부터 이전에 나오지 않던 매물들이 시장에 꾸준히 출현 하고는 있으나 아파트 매물들을 제외 하고는 그다기 신통한 거래 패턴을 보여주고 있지 못한 상황이 계속되고 있습니다. 아직까지 retail 상가와 office 시장의 공실률이 높은 상황을 보이고 있고 미국 고용시장의 75%이상을 차지하는 중소기업들이 여전히 침체 상태를 보이면서 아직까지 경기의 회복을 논하기에는 여러가지로 볼때 시기상조의 상황을 연출 하고 있습니다.

부동산 시장이 1년중 가장 활발한 시기인 여름임에도 불구하고 렌트시장을 제외하고는 아직까지 뚜렷한 회복세 없이 조용한 국면을 계속하고 있습니다. Southern California의 경우 주택시장의 중요특징은 주택의 구입보다는 관망세가 높아져 가면서 렌트시장이 활발한 움직임을 보이며 대도시 지역의 경우 아파트와 개인소유 주택의 임대료가 상승하고 있습니다.

또한 주택시장에서 아직 대기상태에 있는 바이어를 의식해서 시장에 적지않게 공급되고 있는 일반 매물의 시세와 아직은 비교적 적은 물량이 공급되고 있는 은행차압 매물의 공급가가 상대적으로 높은 상황을 유지하면서 시장에서 거래되는 주택의 가격은 전반적으로 상승하고 있습니다.

결국 여러가지 상황속에서 혼돈스러운 모습의 주택시장에서 많은 이들이 가장 궁금해 하는 것은 과연 언제 은행의 매물이 시장에 나올것인가 하는 것입니다.

현재까지의 상황으로 미루어 짐작해 보건데 중요한 것은 은행이 현재 보유하고 있는 기차압 매물이 약 2백만채에 육박 하고있고 앞으로 3-5년내로 차압의 가능성이 있는 주택이 약 6-8백만채가 될 전망이며 현재 페이먼트는 하고 있지만 그 이자율이 6%나 그이상인 모기지 들이 전국적으로 약 8백만채 정도에 이르며 현재 페이먼트를 납부하지 못하고 차압대기 상태에 있는 매물들과 함께 주택의 가격이 하락하면 보유하고 있는 주택을 포기하려는 주택소유주들이 적지 않다는 상황에 우리는 주목해야 할것 입니다.

정부에서 지난 3년간 무리하게 주택차압을 진행하지 않으면서 즉 시장기능에 경제의 위기극복의 해결책을 맡기지 않으면서 모든 상황이 더더욱 복잡하게 전개되기 시작했고 이 상황이 더욱더 큰 위기의 상황으로 치닷게 되는 원인이 되고 있습니다.

모든것이 연속적으로 그리고 체인처럼 연결되어 있는 현재의 시장경제 시스템에서 절대로 주택시장만 호황기를 단기간에 맞이할수 없다는 점은 너무나도 분명해 보입니다.

지금 당장 보다는 제가 여러번 강조해 왔듯이 앞으로 주택시장의 성수기가 끝나는 11월의 thanksgiving후의 상황을 보아야 지만 정확한 투자의 결정이 가능 하지 않나 생각해 봅니다. 즉 이번 가을에서 겨울정도의 상황이 투자에 상당히 중요하다는 것을 강조하고 싶습니다.

그리고 이러한 추세가 계속 된다면 내년의 대통령 선거시기 까지 거래량이 오르지 않고 시장에 은행차압 매물이 공급되지 않는 비정상적인 상황이 계속될 전망입니다. 만일 이러한 추세가 반복된다면 부동산 시장의 회복에는 절대적으로 악영향을 미칠것으로 보입니다.

한국에서 미국으로의 부동산 투자를 계획 하시려는 분들은 앞으로 가을 겨울의 환율의 전개 상황을 지켜 보면서 만일 환율이 1000원 이하로 간다면 일단 투자를 위한 달러를 확보를 하시고 나서 단기간의 부동산 시세 차익보다는 최소 5년정도의 투자기간을 계산하시고 장기임대가 가능한 소형 아파트나 임대주택 중심의 투자 포트폴리오를 구상 하시는게 좋을것 같습니다.

“부동산 불패”나 단기적인 “부동산 대박”의 꿈은 아직은 꿈으로만 보입니다. 조금더 깊게 그리고 신중하게 상황을 분석해 보는 지혜가 필요한 시기라고 생각이 듭니다.

***제가 9월15일 부터 10월 9일까지 한국에 출장을 가게 되었습니다. 혹시 상담이 필요하신 분은 [e-mail]으로 미리 연락을 주시기 바랍니다. ***

▶문의: [phone] / [phone](부재시 문자)

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