파산·차압·숏세일후의 신용회복과 주택의 구입 [ASK미국-곽재혁 부동산 칼럼]

일단 파산을 하신후의 신용의 회복은 일반적으로 생각하신는 것처럼 향후 10년간 아무것도 하실수가 없는것이 아닙니다.

그리고 상대적으로 신용에 덜손상이 간다는 숏세일을 하신 경우에도 준비가 필요합니다. 가이드라인 상으로는 주택의 융자의 경우 파산후 3년정도 지난후에 모기지가 가능한 경우들이 있고 숏세일의 경우 자격요건이 된다면 2년정도후 융자가 가능한 경우가 있습니다.

일단 파산이나 차압이나 숏세일후 신용을 회복하는 방법에 대해서 이야기를 해보고자 합니다.

1) 은행에 cd나 saving account에 돈을 디파짓하고 발급받는 secured credit card를 발급받아서 사용하셔야 합니다 (아마 주류은행에서는 힘들수도 있습니다. 최소 파산후 6개월정도후 한인은행을 통해서 시도해 보시기 바랍니다). 신용의 회복시 가장 중요한것은 바로 돈을 빌려서 사용하는 기록을 남기는 것입니다. 크래딧 카드의 사용이야말로 이 목적에 가장 부합한 방법이라고 보시면 됩니다.

2) 어느정도 secured credit card를 사용하신 기록이 있다면 (최소 1-2개 이상) 연회비를 납부하고 여러가지 사용수수료를 납부하지만 non secured credit card즉 진짜 신용카드를 만들어서 사용하셔야 합니다. 이 단계만 성공하셔도 크래딧은 상당히 회복이 되어진 단계라고 볼수 있습니다.

3) 이후에 주거래은행의 크래딧 카드를 만들어서 사용을 하시기 바랍니다. 이러한 종류의 카드는 연회비를 포함한 각종 불필요한 수수료가 없는 크래딧 카드를 말합니다.

4) 이자율이 비싸더라도 자동차 페이등을 만드시고 (이자율이 14-19%정도 할수는 있습니다) 그외에도 Bestbuy에서의 전자제품의 구입이나 각종 가구의 구입등을 통해서 신용기록을 만들어 가시기 바랍니다.

5) 각종 유틸리티빌이나 특히 1년이상의 렌트를 잘내신 기록등을 보관해 놓으시면 fha 융자등에서 traditional credit대신 인정이 가능합니다.

주택의 구입은 언제부터 가능한가

차압이나 파산후 어느정도의 신용이 회복되고 보통 3년정도의 시간이 지나면 인컴만 텍스리턴으로 충분히 증명이 된다면 FHA 융자등을 이용해서 주택구입이 가능한 경우가 많습니다. 또한 숏세일의 경우 은행의 융자승인 조건에만 부합된다면 2년정도후 부터는 융자가 가능할수 있습니다. 하지만 가능하면 FHA 융자와 같이 정부보증 프로그램을 이용하기 위해서 3년정도의 시간동안 준비하는 편이 더 좋습니다.

이 FHA 융자의 경우 그래도 full doc 프로그램중에는 비교적 쉽게 융자승인이 나는 융자이며 이외에도 첫주택구입자를 위한 (일단 주택을 지난 3년간 보유하지 않은경우에도 첫주택구입자의 혜택이 대부분 적용이 됩니다) 여러가지 시나 카운티별로 시행되는 downpayment assistant program을 통해서 주택의 구입이 용이하게 될수 있습니다.

▶문의: [phone] / [phone](부재시 문자)

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