2012년 새해 부동산 시장 전망 [ASK미국-곽재혁 부동산 칼럼]

곽재혁/콜드웰뱅커베스트 부동산 에이전트

2012년 부동산 시장을 예상하는 몇가지 전망에 대해서 알아 보겠습니다.

첫째, 주택시장의 경우 위기상황은 계속 지속이 될것으로 보입니다.여전히 주택시장의 위기상황은 현재 진행형 입니다. 가장 큰 문제는 현재 은행에서 차압을 통해서 보유하고 있는 매물들과 차압을 당할 가능성이 있는 주택소유주들의 융자들 이 적지 않다는 것입니다. 통계에 따라서 다르지만 대략 전국에 문제가 있는 주택들의 수가 대략 1,000만채에 육박 한다고 봐야 합니다.

그리고 차압의 절차를 문제삼는 정부의 지적때문에 연기되었던 차압들에 대한 은행측의 차압절차가 빨라지고 있기 때문에 이러한 잠재적인 위험 주택매물들 즉 소위 그림자 재고 (shadow inventory)는 아마도 가장 큰 2012년의 위험요소가 될것 입니다. 가장 큰 문제는 현 위기상황을 해결할수 있는 뽀족한 방법이 전무하다는데 있습니다. 대규모의 빚탕감을 해주거나 바이어들을 위해서 융자를 쉽게 해주어야만 하는데 이것은 은행들에 의해서 거부될것으로 보여 지기 때문 입니다.

두번째는, 상업용 부동산 시장 역시 어려운 상황이 전개될 것으로 보입니다. 2011년의 경우 일부 고급형 대형 상업용 부동산들을 제외 하고는 대부분 지역별로 상업용 부동산의 공실률은 상당히 여전히 높은 편이며 이중 적지않은 숫자의 매물들이 이미 시장에 나와있지만 바이어를 구하기 쉽지 않은 상황이 이어져 왔습니다.

이러한 상업용 매물들의 특징은 주로 부유층 거주지가 아닌 주로 경기와 실업률에 민감한 소위 상류층을 제회한 인컴상 중하층 거주지역 에 위치 한다는 것입니다. 이러한 매물들은 1)공실률이 높고 2)맞는 테넌트를 찾기가 어려운 상황에 처해있고 3) 또한 은행에서 융자를 받기도 상대적으로 어렵고 4) 여전히 가격이 비싼 문제점들을 가지고 있습니다. 2012년도에는 이러한 매물들에 대한 투자의 기회가 올수 있는지를 중점적으로 살펴 보아야 할것 입니다.

또한 은행의 융자가 상대적으로 쉬운 오너유스 (owner use)의 건물에 대한 투자도 여전히 늘어날 것으로 보이며 특히 임대업이 안정적인 투자처로 각광을 받으면서 아파트에 대한 수요는 여전할 것으로 보입니다.

세번째는, 건설의 경우 특정한 대형 프로젝트 외에는 중소형 상업용 신규 건축의 추진은 줄어들 전망 입니다. 물론 지역에 따라서 다르겠지만 의외로 건축비의 상승이 너무 높기 때문에 신규 건설시 비용이 지나치게 높아져서 현재의 경기로는 적절한 수익률을 기대하기가 힘들 전망 입니다.

최근 임대수요의 증가로 아파트의 건설을 타진 하시거나 땅값의 하락으로 쇼핑몰등의 건설을 추진 하시던 분들이 높은 건축비 때문에 사업 추진을 포기하시는 경우를 적지 않게 보와 왔습니다. 이러한 상황이 이어 진다면 1) 신규 건축 보다는 기존의 건물을 구입해서 리모델링 하는 방향으로 투자를 추진 하셔야 하며 2) 장기적 으로는 특정 상업용 건물의 공급이 부족해질 가능성도 있다는 점을 염두에 두셔야 합니다.

네번째는, 대통령 선거나 여러가지 부양책 그리고 개스비등의 인하가 진행이 된다면 중소형 사업체 의 매매가 활발해질 가능성도 있습니다. 현재 거의 바닥 상태를 보여왔던 사업체의 매매는 여러가지 상황과 변수에 따라서 어느정도 활발해질 가능성이 있습니다.

개개인의 사정상 자영업자의 비율은 실업률의 개선이 없다면 늘어날수 밖에 없습니다. 그리고 더이상 기다리지 않고 신규창업을 서두르는 사업자들이 늘어 난다면 그리고 개스비의 인하와 대통령 선거와 관련된 여러가지 신규정책들이 시장에 긍정적인 변화를 주도 한다면 사업체 매매 시장은 의외로 활발해질 가능성도 있습니다.

다섯번째, 유럽시장의 위기가 길어지고 중국의 경기가 침체가 되는등 전세계적인 위기가 확산이 된다면 의외로 미국으로의 거시적인 투자가 늘어날 확률이 높고 대규모 투자가 부동산 시장에도 몰릴수 있는 가능성이 있습니다. 이미 투자가들은 유로존의 위기와 중국의 위기 상황을 전제로 내년도 투자계획을 짜고 있기 때문에 다른곳 보다도 더 미국시장에 대한 투자의 수요가 증가할수 있을수 있습니다.

2012년 1월중순은 되어야만 본격적으로 새해의 부동산 매물이 시장에 출현 하기 때문에 주택의 경우 숏세일 매물을 포함한 특히 은행의 차압 매물에 대해서 더욱더 관심을 기울이는 투자 계획이 필요하며 상업용 부동산 시장의 경우 매물 가격의 거품이 빠지는 시기를 어느정도 기다려 보셔야 할것 같습니다. 사업체 시장의 경우 1) 리스협상을 확실히 하셔야 하며 2) 여유자금을 확실히 비축하시는 전략을 추구 하시기 바랍니다.

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