2012년 상반기 부동산 투자시 주의점 [ASK미국-곽재혁 부동산 칼럼]

곽재혁/콜드웰뱅커베스트 부동산 에이전트

첫번째 본인의 능력에 맞는 철저한 준비 작업을 하셔야 합니다. 모기지 이자율이 낮다고는 하지만 최근들어 부쩍더 융자를 받기가 까다로워 진것이 실무적으로 느껴지고 있고 모기지 관련 비용도 늘어나고 있기 때문에 사전 융자 승인의 중요성이 높아지고 있습니다.

그리고 특히 은행에서 감정가 (appraisal value)를 낮게 책정 하고 있기 때문에 그리고 융자의 승인 기간이 길어지면서 에스크로가 중간에 취소가 되는 경우가 발생 하고 있습니다. 그리고 아직까지는 단기적인 부동산 시세차익이 불가능 하기 때문에 보유기간을 길게 가지고 가셔야 투자에 성공 하실수가 있습니다.

두번째는, 가능하면 대도시나 그주변 지역에 투자를 고려 하시고 각도시의 중간가격대 이하의 매물에 투자를 고려 하시기 바랍니다. 경기의 회복이 늦어지는 관계로 대도시로의 인구의 유입이 증가세이며 아무래도 부동산을 장기간 보유하기 위해서는 그만큼 렌트에 유리한 환경을 갖춘 대도시나 그인근 지역에 투자를 하시는게 유리 합니다.

이는 최근의 개스비의 인상과도 연관이 있습니다. 작년의 경우 오렌지 카운티의 경우 주류 사회의 투자자들은 주로 $250,000미만의 매물에 집중 투자하는 양상을 보여 왔음을 기억 해야만 합니다.

세번째는, 4유닛이나 아파트에 투자를 하시는 결정은 조금더 신중 하셔야 할것 같습니다. 요즈음 렌트비의 상승으로 아파트의 공실률이 감소 하면서 은행권의 융자도 아파트에 대해서 만은 상당히 관대한 편입니다.

하지만 4유닛이나 아파트 공히 달마다 들어오는 인컴은 현재 최고의 가격대 이므로 앞으로 은행측의 매물이 대규모로 시장에 나타날 경우 시장의 렌트비가 하락할 가능성이 있습니다. 이에 대비를 하셔야 하며 매달 들어가는 비용 (expense)과 관리가 만만치 않음을 아셔야 합니다.

네번째는, 투자의 흐름을 읽으시라는 것입니다. 제 개인적인 소견으로는 앞으로 여름 전후의 시기에 스페인을 위시한 유로존의 추가 위기가 온다면 달러화의 강세가 올수 있고 주식 시장에서 자금이 이탈 하면서 부동산 시장에 어느정도 자금의 유입이 시작 될수 있습니다.

그렇게 되면 은행권 에서도 보유하고 있는 차압 매물들을 이시기에 맞추어서 시장에 내놓을 가능성이 있습니다. 한국에서 투자를 고려 하시는 분들은 달러화를 미리 확보하셔야 할것으로 보입니다.

▶문의: [phone] / [phone](부재시 문자)

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