인컴 된다면 15년으로 재융자해야 재테크 확실하다 [ASK미국 주택융자-박정수 에이전트]

박정수/주택 융자 MLO

▶문= 이자율이 오른 요즘도 30년 모기지를 15년으로 재융자 하는 것이 정말 유리한가요?

▶답= 최근 30년 모기지 이자율이 많이 올랐음에도 불구하고 여전히 15년 이자율은 많이 오르지 않고 있습니다. 모기지 페이먼트 기간을 30년에서 15년으로 단축하는 재융자가 기회비용 측면에서 얼마나 유리한지 최근 재융자를 마친 사례로 비교해 설명을 드립니다.

K씨는 2년 전에 받은 모기지 35만 달러를 30년, 5.25%, 1,933달러의 월 페이먼트로 내다가 이자율이 오른 최근 15년 3.375%, 월 2,481달러로 기간과 이자를 바꾸는 재융자를 완료했습니다. 월 548달러의 페이먼트가 증가했지만 기간을 15년 단축하여 이전 모기지 30년 중 남은 28년 동안 내게 될 예상 이자 총액 31만 8,758달러를 9만6,518달러로 낮추고 22만 2,240달러의 이자를 줄이게 되었습니다.

보유한 모기지 30년 이자율을 15년으로 바꾸면서 증가된 월 548달러를 연 8%의 최고 수익률로 다른 곳에 투자 했다고 가정하면 재테크측면에서 15년 후에 받게 되는 세전 예상 수령 금액은 원금과 이자를 합쳐서 약 17만 8,500달러입니다.

현실적으로 8%대의 높은 수익률을 기대할 수 있는 투자상품은 안전한 금융 제도권에서 찾아 볼 수 없는 최고의 투자 수익률이라는 점을 고려하면 15년 모기지로 바꿔 이자를 22만 2,240달러를 덜 내는 것이 가장 안전하고 확실한 투자 1순위인 것은 분명합니다.

이렇게 이자율과 기간을 바꾸는 재융자가 재테크 측면에서 월등히 유리한 이유는 상환 기간과 이자율에 따라 내게 되는 원금과 이자의 상환 비율 구조 때문입니다. 15년 모기지는 첫해부터 원금과 이자의 상환 비율이 6:4이며 기간이 경과될수록 원금이 더 많이 상환되어서 5년 후 집을 팔게 되더라도 원금이 11만달러 정도 페이오프 되게 됩니다. 재융자를 안하고 동일하게 30년으로 5년을 내게 되면 원금은 3만달러 정도가 페이오프 되는 것에 비하면 놀라운 차이입니다.

기간을 변경하는 재융자에 대한 모든 비용은 일체의 비용 없이 신청 가능하며 15년 모기지 재융자 신청을 위해서는 본인의 인컴과 크레딧 스코어, 주택의 가격 등에 대해 주택융자 전문가와 직접 상담을 통해 신청 가능성을 알아 본 후 20, 15, 10년 모기지 프로그램 중 어느 것이 가능한지 우선 확인해 보는 것이 필요합니다.

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