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모기지기간 단축…15년·20년 재융자 재테크 확실 [ASK미국 주택융자-박정수 에이전트]

[조인스아메리카] 기사입력 2014/06/09 17:57

박정수/주택 융자 MLO

▶문= 30년 모기지를 15년, 20년으로 기간을 단축하는 재융자가 투자하는 측면에서 얼마나 유리한가요?

▶답= 최근 30년 모기지 이자율이 많이 올랐음에도 불구하고 여전히 15년 이자율은 많이 오르지 않고 있습니다. 그렇다면 모기지 페이먼트 기간을 30년에서 15년과 20년으로 단축하는 재융자가 이자율이 오른 요즘도 기회비용 측면에서 얼마나 유리한지 최근 재융자를 마친 사례로 비교해 설명을 드립니다.

플러튼의 홈오너 K씨 … 2년전에 받은 모기지 $35만을 30년, 5.25% ,$1,933/월 페이먼트로 내다가 이자율이 오른 최근에 15년 3.25%, 월 페이먼트 $2,459로 재융자를 완료했습니다.

월 526불의 페이먼트가 증가했지만 페이먼트 기간을 15년 단축하여 이전 모기지 30년 중 남은 28년 동안 내게 될 예상 이자 총액 318,758불을 92,681불로 낮추고 226,077불의 이자를 줄이게 되었습니다.

만약 보유한 모기지 30년 이자율을 15년으로 바꾸면서 증가된 월 $526을 년 8%의 최고 수익률로 다른곳에 투자 했다고 가정해보면, 재테크측면에서 15년 후에 받게 되는 세전 예상 수령 금액은 원금 과 이자를 합쳐서 약 $172,500 입니다.

15년 재융자에 대한 기대 수익 금액 $226,077에 못 미칠뿐 아니라 현실적으로 8%대의 높은 수익률을 기대할 수 있는 투자상품은 안전한 금융 제도권에서 찾아 볼수 없는 최고의 투자수익율 이라는 점을 고려하면 15년 모기지로 바꿔 이자를 226,077불을 덜 낸다는 측면에서 가장 안전하고 확실한 투자 1순위인 것은 분명합니다.

벨리에 사는 P씨. …7개월전에 집을 사면서 $32만을 30년 고정, 년4.625% 이자율로 1,645불의 모기지 론 페이먼트를 내고 있다가 최근에 20년 이자율이 좋아져서 20년 고정 년 3.875% 이자율로 재융자를 완료했습니다. 월 1,900불로 255불의 월 페이먼트가 늘어 났지만 30년으로 내게될 총 이자금액 $272,288 보다 $133,254의 이자 금액을 줄이고 $139,034의 이자만 내는 20년 고정으로 모기지 기간을 단축할수 있게 되었습니다.

이렇게 이자율과 기간을 바꾸는 기간 단축 재융자가 월등히 재테크 측면에서 유리한 이유는 상환 기간과 이자율에 따라 내게 되는 원금과 이자의 상환 비율 구조 때문입니다. 주택 모기지는 상환 기간이 길수록 이자율이 높고 상환해야 할 이자금액도 처음부터 많은 금액을 내야 되기 때문입니다.

15년으로 재융자한 K씨의 경우 완료한 15년 모기지는 첫해부터 원금과 이자의 상환 비율이 60% : 40%이며 기간이 경과될수록 원금이 더 많이 상환되어서 5년 경과후 집을 팔게 되더라도 모기지 원금이 $11만 정도 페이오프 되게 됩니다.

위에 K씨가 재융자를 안하고 30년으로동일하게 5년을 내게 되면 원금이 $3만 정도만 페이오프 되는 것에 비하면 놀라운 차이입니다.

마찬가지로 이자 총 금액의 삭감되는 폭은 15년보다는 좀 적겠으나 위에 P씨와 같이 20년 모기지의 재융자도 30년 모기지 보다 초기 페이오프되는 금액이 많아지기 때문에 인컴이 조금 여유가 있고 다른 곳에 여유 자금을 매월 저축하고 있는 상황이라면 모기지 기간을 단축하는 재융자를 적극 검토해 보실 필요가 있습니다.

모기지 기간을 변경하는 재융자는 오늘 이자율 기준 10년 3%, 15년 3.125%, 20년 3.875%의 이자율로 가능하며 재융자시 일체의 비용 없이 NO FEE, NO COST로 신청할수 있습니다.

재융자가 가능한지 여부는 주택융자 전문가와 전화 상담을 통해 인컴과 크레딧 스코어, 주택의 현재 가격등에 따라 재융자 모기지 프로그램을 미리 확인해 볼수 있습니다.

▶ 문의 : Richard Park (Jung S Park)
- Direct: (213) 800-1922
- Fax: 213-389-8588
- E-mail: jsp6188@gmail.com
- NMLS# 422523 (연방법 Safe Act 융자License)

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