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30년 모기지 "20년 재융자"…이자 차이 많아? [ASK미국 주택융자-박정수 에이전트]

[조인스아메리카] 기사입력 2014/10/08 15:17

박정수/주택융자오리지네이터

▶문= 2009년 6월에 주택구입시 ,30년 고정 모기지를 30만불,4.875%로 받아 매월 1,588불의 모기지 페이먼트를 내고 있습니다. 모기지 페이먼트에 증가가 없다면 페이먼트 기간을 단축하는 20년으로 바꾸면서 현재 이자율도 낮추고 재융자를 하는 것이 정말 유리한 것인지 궁금합니다. 30년 모기지 페이먼트 시작후 보통 3년 정도 지나면 재융자 해도 경제적인 실익이 없다고 하던데….?

▶답= 모기지 납부기간을 단축하는 재융자는 재융자 이자율의 차이가 클 경우에는 재융자시 납부해야 할 월 페이먼트의 증가가 많지 않으면서 페이먼트 기간을 큰폭으로 앞당겨 모기지를 조기 완료할 수 있기 때문에 우선 납부기간이 짧은 재융자를 통해 경제적 실익이 얼마나 되는지를 검토해 보는 것이 가장 중요합니다. 단, 30년에서 30년으로 재융자를 하는 것은 이자율의 차이가 년 0.5~1%이상은 되어야 재융자의 실익이 어느 정도 보장된다는 것을 참고로 말씀드립니다.

위의 질문자의 경우를 기준으로 기간을 단축하는 20년 재융자의 경제적 실익이 30년과 비교해 어느 정도 차이가 있는지를 알아보도록 하겠습니다. 위의 질문자의 현재 납부하는 모기지 페이먼트는 월 1,588불이고 앞으로 25년 남아 있는 기간 계속 동일한 금액으로 납부해야 합니다. 현재 5년이 경과되면서 납부 모기지 금액 중에서 원금이 월 458불 페이오프되고 있습니다.

최초 369불로 시작된 페이먼트가 458불로 바뀌면서 원금 페이오프되는 부분이 일부 좋아 졌습니다. 그러나 5년이 지난 지금 여전히 275k의 원금 잔액이 남아 있습니다. 결과적으로 그동안 5년 동안 납부한 총 페이먼트 금액 $95,280의 약 26%에 해당하는 25k의 원금만 융자 원금으로 갚으신 것이며그동안 납부한 페이먼트 금액의 나머지 74%는 모기지 이자 부분으로 내신 결과입니다.

그렇다면 20년 모기지 페이먼트로 재융자를 지금 시작하면 앞으로 매월 페이먼트와 매월 페이오프되는 원금은 얼마나 될까요? 가능한 오늘 기준 20년 재융자 이자율은 3.875%입니다. 모기지 잔액 275k을 기준으로 하면 20년 고정 ,모기지 월 페이먼트는 1,648불입니다. 이중 원금이 첫달부터 760불을 페이오프하게 됩니다. 현재 납부하는 페이먼트보다 전체 페이먼트는 60불 정도 중가 했지만 원금이 302불이상 더 많이 페이오프 되어서 본인의 에셋으로 남게되며 페이오프되는 모기지 원금 금액은 매월 조금씩 증가합니다

그렇다면 10년 후에 집을 팔고 이사를 간다면 그당시 남아 있는 원금의 밸런스는 어느쪽이 적게 남을까요?

30년 기존 모기지 잔액은 202k, 20년 재융자 모기지 잔액은 164k이 됩니다. 10년동안 20년 모기지가 38k이 더 많이 페이오프 되는 결과입니다.

재테크 측면에서 이자율과 기간을 짧게 바꾸는 재융자가 여러 측면에서 월등히 유리한 이유는 상환 기간과 이자율에 따라 내게 되는 원금과 이자의 상환 비율 구조 때문입니다. 주택 모기지는 상환 기간이 길수록 이자율이 높고 상환해야 할 이자금액도 많기 때문입니다.

그렇기 때문에 경제적인 여유만 있다면 기간을 단축하고 이자율을 낮추는 재융자가 경제적인 실익을 극대화 할수 있는 가장 유리한 재테크 방법입니다.

또한 최근 20년 고정 모기지의 이자율이 좋아져서 30년에서 20년으로 재융자시 위 사례와 같이 페이먼트의 큰 증가없이 재융자를 신청할 수 있는 좋은 기회가 되고 있습니다.

기간을 변경하는 재융자에 대한 모든 Closing Cost는 일체의 비용 없이 NO Fee, NO Cost로 신청이 가능하며, 본인의 인컴과 크레딧 스코어, 주택의 가격등에 대해 주택융자 전문가와 상담을 통해 알아본 후 본인의 재정 상황에 따라 20, 15,10년 중 가능한 모기지 프로그램을 선택할 수 있습니다.

▶ 문의 : Richard Park (Jung S Park)
- Direct: (213) 800-1922
- Fax: 213-389-8588
- E-mail: jsp6188@gmail.com
- NMLS# 422523 (연방법 Safe Act 융자License)

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