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차압, 파산, 숏세일 후 주택융자로 언제 집 살 수 있나요? [ASK미국 주택융자-박정수 에이전트]

[LA중앙일보] 발행 2015/06/25 경제 14면 기사입력 2015/06/24 18:51

박정수/주택융자오리지네이터

▶문= 차압(Foreclosure), 파산(Bankruptcy), 숏세일(Short Sale) 후 언제 주택융자로 집을 살 수 있나요?

▶답= 현재 시점에서 주택융자가 허용될 수 있는 원칙을 살펴보면 차압은 7년, 파산 4년, 숏세일은 4년이 지나야 컨포밍 론으로 주택융자 신청이 가능할 수 있습니다. 만일 FHA 론으로 집을 산다면 파산은 2년, 숏세일은 3년이 경과하면 가능합니다. 그러나 중복적으로 기록이 있는 경우에는 기간과 상관없이 주택융자가 불가능하게 됩니다.

위에 정한 일정한 기간이 지난 후 주택융자로 집을 사거나 재융자를 원할 경우에는 본인 기록의 종료시점(Discharge date)를 확인하는 것이 먼저입니다. 본인의 정확한 종료시점을 모르면서 갑자기 집을 사는 계획을 서두르거나 재융자를 신청하려 하는 경우를 간혹 보게 됩니다. 그러나 주택융자 신청 여건이 모두 준비가 되어 있어도 정확한 종료시점이 지나야 주택융자나 재융자 신청이 가능하게 됩니다.

또한 , 크레딧 보고서를 전문 융자회사에 의뢰해서 미리 발급해보고 주택융자 신청의 기준에 맞지 않는 항목이나 기록 등은 미리 정리를 하는 것이 주택융자를 준비하는 바람직한 방법입니다. 더불어 크레딧 점수 관리를 위해 페이오프 되어야 할 항목 등은 미리 페이오프 할 자금을 준비하고 주택융자 신청 최소 3개월 이전부터 크레딧 점수 관리를 전문 주택 융자 담당자와 함께 준비하면 좋아진 크레딧 점수 때문에 주택융자 시 최소 0.125%~0.375% 이상의 상대적으로 낮은 이자율을 받을 수 있게 됩니다. 이자율이 낮아지면 더 많은 주택융자 금액을 받을 수 있는 장점도 동시에 얻게 됩니다.

본인의 종료시점을 확인하고 모든 크레딧 보고서의 점검이 끝났다면 본인의 수입과 은행 계좌에 다운 페이먼트 금액 등을 준비한 후 주택융자 전문가와 상담을 통해 본인에게 가능한 융자금액을 먼저 알아보고 원하는 지역의 적정한 주택을 알아볼 수 있게 됩니다.

만일 동일한 상황에서 종료시점이 경과되지 않아 아직까지 재융자를 신청하지 못하고 있는 경우라면 종료시점을 기준으로 최소 3개월 전부터 크레딧 보고서 관리와 제반 신청 서류에 대한 사전 점검을 주택융자 전문가와 미리 확인하고 준비하는 것이 이자율 상승이 예상되는 요즘 상황에서 시간을 절약하고 본인에게 맞는 낮은 이자율로 재융자를 받을 수 있는 방법이라 판단됩니다.

▶문의: (213) 800-1922

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