Los Angeles

Clear
58.7°

2018.11.18(SUN)

Follow Us

30년 모기지!! 겨우 이것 밖에? 15년·20년으로 재융자 꼭 해야하는 이유!

[조인스아메리카] 기사입력 2015/09/08 13:49

박정수/주택융자오리지네이터

▶문= 30년 모기지를 3년 동안 냈는데 페이먼트 금액중 거의 이자만 내고 원금은 너무 적게 페이오프 되어 있더군요. 왜 이런 건가요? 15년이나 20년으로 재융자하면 얼마나 많이 원금이 페이오프 되나요?

▶답=3 0년 모기지에서 15년, 20년으로 낮은 이자율과 기간을 바꾸는 재융자가 월등히 원금을 빨리 페이오프하고 이자를 2.5배 이상 덜 내게 되는 재테크 측면에서 유리한 이유는 모기지 상환 기간과 이자율에 따라 내게 되는 원금과 이자의 상환 비율 구조 때문입니다. 주택 모기지는 상환 기간이 길수록 이자율이 높고 상환해야 할 이자금액도 2배이상 많게 되기 때문입니다.

최근 30년 모기지로 페이먼트하는 홈오너가 모기지 페이먼트 기간을 30년에서 15년이나 20년으로 단축하는 재융자가 내야 하는 이자금액과 기회비용 측면에서 얼마나 유리한지 최근 15년으로 재융자를 마친 사례로 비교해 설명을 드립니다.

플러튼의 홈오너 K씨 … 2년전에 받은 모기지 $35만을 30년, 4.75% ,$1,930/월 페이먼트 하던 중에 최근 15년 3.25%, 월 페이먼트 $2,459로 기간과 이자를 바꾸는 재융자를 완료했습니다.

월 529불의 페이먼트가 증가했지만 페이먼트 기간을 15년 단축하여 이전 모기지 30년 중 남은 28년 동안 내게 될 예상 이자 총액 297,334불을 92,680불로 낮추고30년 모기지에서 내야 했던 204,653불의 이자를 줄이게 되었습니다.

만약 보유한 모기지 30년 이자율을 15년으로 바꾸면서 증가된 월 $529을 년 8%의 최고 수익률로 다른곳에 투자 했다고 가정해보면, 재테크측면에서 15년 후에 받게 되는 세전 예상 수령 금액은 원금 과 이자를 합쳐서 약 $188,347 입니다.

15년 재융자에 대한 기대 수익 금액에 못 미칠뿐 아니라 현실적으로 8%대의 높은 수익률을 기대할 수 있는 투자상품은 안전한 금융 제도권에서 찾아 볼수 없는 최고의 투자수익율 이라는 점을 고려하면 15년 모기지로 바꿔 이자를 204,653불을 덜 낸다는 측면에서 가장 안전하고 확실한 금융투자 측면에서 재테크 방법 1순위인 것은 분명합니다.

15년 모기지는 첫해부터 원금과 이자의 상환 비율이 60% : 40%이며 기간이 경과될수록 원금이 더 많이 상환되어서 5년 경과후 집을 팔게 되더라도 모기지 원금이 11만불이 페이오프 되게 됩니다. 위에 K씨가 재융자를 안하고 동일하게 30년으로 5년을 내게 되면 원금은 3만불 정도가 페이오프 되는 것에 비하면 놀라운 차이입니다.

그렇기 때문에 인컴이 QUALIFY되고 경제적 여유만 있다면 30년에서 15년 ,20년으로 모기지 납부 기간을 단축하고 이자율을 낮추는 재융자가 경제적인 실익을 극대화 할수 있는 가장 유리한 방법입니다.

기간을 변경하는 재융자에 대한 모든 CLOSING COST는 Lender Paid Program으로 하게 되면 별도로 본인의 지출 부담없이 NO COST로신청이 가능하며 이것은 재융자 비용을 재융자 원금에 추가하여 더하거나 하는 방법은 아닙니다. 재융자 원금에 추가로 비용이 더해 지는 것은 결과적으로 재융자 비용을 내고 하시는 것입니다.

15년 모기지 재융자 신청을 위해서는 본인의 인컴과 크레딧 스코어, 주택의 가격등에 대해 주택융자 전문가와 직접 상담을 통해 신청 가능성을 알아 본 후 본인의 인컴과 재정상황에 따라 20, 15,10년 모기지 프로그램 중 어느것이 가능 한지 우선 확인해 보는 것이 필요합니다.

▶ 문의 : Richard Park (Jung S Park)
- Direct: (213) 800-1922
- Fax: 213-389-8588
- E-mail: jsp6188@gmail.com
- NMLS# 422523 (연방법 Safe Act 융자License)

박정수 전문가 ASK미국 상담글 모음 바로가기

박정수 MLO의 '주택융자·재융자의 모든 것' 블로그 바로가기

관련기사 리차드 박 브로커

오늘의 핫이슈

Branded Content

 

포토 뉴스

전문가 칼럼전문가 전체보기

HelloKTown