[부동산 Q&A] 융자금 주택가치 80% 이하면 모기지보험 면제 받을 수 있어

Q. 다운페이먼트가 부족해 FHA 융자를 이용해 주택을 구입하려고 합니다. 하지만 이런 경우에는 모기지보험에 가입해야 한다고 합니다. 모기지보험 비용은 얼마나 합니까. 그리고 한번 모기지보험에 가입하면 융자를 다 갚을 때 까지 계속 보험료를 내야 합니까.

A. 남가주처럼 주택 가격이 높은 지역에서는 20%의 다운페이먼트를 마련하기가 쉽지 않다. 구입하려는 주택값이 50만 달러라고 해도 10만 달러의 다운페이먼트가 필요하다. 여기에 각종 비용까지 포함하면 주택구입자는 13만 달러 정도는 있어야 한다.

이 때문에 상당수의 주택구입자들은 5% 혹은 10% 등 적은 비율의 다운페이먼트로 주택을 구입하려고 한다. 하지만 돈을 빌려주는 융자은행 입장에서는 20% 미만의 다운페이를 한 주택의 경우 그만큼 위험률이 올라가기 때문에 모기지보험(MI)을 강제로 들게 한다.

모기지보험 비용은 보험사나 융자은행 다운페이먼트 비율에 따라 다소 차이는 있지만 연간 보험료가 융자액의 0.5~1.0%라고 보면 된다. FHA 융자의 경우는 LTV(Loan to Value.주택 가치 대비 융자 비율)가 95% 이하인 경우 0.55% LTV가 95%를 초과할 경우에는 0.6%다.

하지만 에퀴티가 주택 가치의 20%를 넘으면 모기지보험 취소가 가능하다. 즉 주택융자를 모두 갚을 때 까지 모기지보험에 가입하고 있을 필요가 없는 것이다. 이를 위해서는 주택 가치를 수시로 확인해야 한다. 주택 구입 후 가치가 올라 에퀴티가 상승하면 융자은행에 모기지보험 면제를 신청할 수 있다. 이를테면 50만 달러의 주택을 5만 달러 다운페이먼트하고 45만 달러를 융자받아 주택을 구입했다고 하자. 이때 주택가치가 56만5000달러로 상승하면 45만 달러의 융자액은 주택 가치 대비 80%로 감소하고 에퀴티가 20%로 증가하게 된다. 이렇게 되면 융자은행에 신청해 모기지보험 면제가 가능해지는 것이다. 주택소유주가 모기지보험 면제를 신청하면 융자은행은 해당 주택을 감정하고 모기지보험 면제 여부를 결정한다.

다만 FHA 융자는 에퀴티가 20%를 넘어도 모기지보험 면제를 신청할 수 없다. FHA 융자를 통해 주택을 구입했다면 에퀴티가 20%를 넘었을 때 다른 은행을 통해 재융자를 해야만 모기지보험을 없앨 수 있다.

주택 가격이 오르지 않아도 모기지 원금이 낮아지면 모기지보험 면제가 가능하다. 이를테면 주택소유주가 정해진 페이먼트외 추가적으로 원금을 갚아 모기지 밸런스가 주택 가치의 80% 아래로 떨어지면 역시 모기지보험 면제가 가능한 것이다. 이러한 경우에도 해당 융자은행에 모기지보험 면제를 신청해야만 한다. 물론 모기지 페이먼트를 꾸준히 해 모기지 밸런스가 주택 가치의 80% 이하로 낮아져도 면제가 가능하다.