[부동산 스토리] 내집 마련의 타이밍

주택 버블 고려해서 매각 시기 조정해야
40만~50만불 이전처럼 붕괴 없을 전망

오바마 정부 때 모기지 금융분야에서 소비자 보호국(CFPB)을 통한 강력한 은행규제법이 트럼프정부에 이르러 금융 규제가 대폭 완화되었음을 볼 수 있다.

과거에 수입에 대한 꼼꼼한 증명 없이도 융자를 받곤 했던 스테이티드 인컴을 통한 융자가 되살아나고 있는 분위기인 것 같다. 지난 정권에서 만들어졌던 금융규제법(Dodd Frank Act)은 금융 위기의 재발을 막아 보려는 취지 하에 만들어졌던 법안으로 무려 3500여 페이지에 달하고 400개의 법안이 포함된 대 공항 이후 최대금융 개혁 법안이라 할 수 있다.

이 방대한 법안의 골자는 상업은행과 투자 은행에 역할을 분명히 구분해서 서로 중복된 일을 못하도록 하게 함으로써 금융상품에 대한 거래 투명성 제고를 향상 시키기 위했던 것이다.

하지만 지금 벌어지고 있는 금융규제법의 규제완화는 어쩌면 주택 시장과 금융 시장을 다시 늪으로 빠져들게 할 수도 있다는 것을 예상해 볼 수 있다.

돌이켜 보면 미국 100년간의 금융의 역사는 규제 완화와 강화의 반복이라 할 수 있는데 지난 오바마 정권 때 규제 강화가 지금 트럼프 정부에서 규제 완화로 정책이 대체로 10년을 주기로 해서 선회되고 있음을 알 수 있다. 과거의 금융규제의 완화가 대공황 때나 2008년도 때처럼 또다시 재정위기에 직면하지 않을까 염려되는 부분이기 때문이다.

지금 집값이 한참 올라가고 있다. 만약 자산 증식(Equity)이 버블인지 아니지는 그 버블이 터져야만 알게 되는 함정에 빠지게 된다.

2008년도 모기지 사태 때 모기지 페이먼트를 못 내고 있던 한인 주택 소유주들에게 다양한 융자 조정 프로그램을 통해 도움을 제공해 주면서 주택 차압으로부터 조금만 더 버텨보라고 제안을 하며 재정적인 도움을 제공했던 것도 지금과 같은 주택상승을 바라봤기 때문이었다.

요즘 한참 오른 에퀴티를 손에 쥐고 버블이 터지기 전에 주택을 팔고 차후를 대비하는 경우도 있고 리버스 모기지로의 전환이나 에퀴티를 활용해 투자용 주택을 계획하는 경우도 있다. 요즘 100만 달러 넘는 주택들의 공급은 증가되고 있는 현상을 볼 수 있지만 앞으로도 40만 달러 대에서 50만 달러 대의 주택들은 과거처럼 붕괴수준에 이르지 않을 것으로 본다.

여하튼 금융의 역사는 버블의 생성과 붕괴의 반복임은 틀림 없어 보인다. 버블의 시작은 인플레이션에서부터 시작이 된다. 즉, 물가 상승이 자산 상승으로 이어지는 경향이 있음을 알아야 하겠다.

과도하지 않은 인플레이션은 물론 경기를 살리기도 한다. 경제상황보다 인플레가 빨리 진행되다 보면 곧 버블이 생기게 됨을 알아야 한다. 하지만 지금 실업률이 거의 0% 선에 근접하고 있는 안정적인 경제 지표를 보이고 있다. 자산 가격의 상승이 버블 이었다는 걸 불행하게도 우리는 버블이 터지고 나서 알게 된다는 것이다. 지금 한참 오르고 있는데 집값이 영원히 지속되기만을 바라는 것은 많은 홈오너들의 공통된 바람일 것이다. 지금 이자율이 하락하고 있다. 30년고정 3.1%에 해당하는 이자들도 볼 수 있다.

현재 미국 경제는 필라델피아 경제지수 발표에서 보듯 수치상으로는 1980년대 이후 가장 좋은 경제 상황을 맞이하고 있다. 실업률도 거의 제로 상태에 다다르고 있음을 알 수 있다.

이자는 한 번 더 내릴 것이 예상되고 주택 시장은 지속적 상승세를 보이고 있는 상황이지만 앞으로 조만간 이자율 상승으로 이어질 터인데 이자율이 좋은 지금 현 상황에서 집을 구입하는 게 좋은지 버블이 터질 때까지 기다려야 하는지 첫 주택구입자들의 고민이 깊어만 가고 있는 것 같다.

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이지락/샬롬센터 소장