[부동산 정보 교차로] 모기지 보험 면제

융자 잔액이 주택 가치의 80% 이하면 신청
면제 안 되면 재융자로 전환 이익 챙길 수도

주택을 사려면 보통 20% 정도를 다운해야 하는데 다운페이먼트 준비가 미쳐 안된 바이어들은 20% 미만의 다운페이먼트로도 주택구매가 가능하다. 그러나 보통 20% 미만의 적은 다운페이먼트로 집을 살 때 융자은행에서는 융자한 대출자, 즉 주택 소유자가 월 페이먼트를 제대로 하지 못할 경우를 대비하여 융자에 대한 보험(PMI)을 들기를 요구한다.

오늘은 PMI(Private Mortgage Insurance)라고 부르는 이 융자 보험을 들어야 하는 경우와 집값 상승 등으로 PMI가 면제되어 필요 없는 지출을 중단할 수 있는 방법들을 알아보자.

많은 젊은이가연 수입은 높아도 채 목돈이 마련되지 않아 적은 다운 페이먼트를 가지고 집을 사야 한다. 다행히 이런 바이어들을 위하여 3.5%나 5%의 다운페이먼트만 하여도 집을 살 수 있는 융자 프로그램이 있다. 그러나 돈을 빌려주는 융자은행에서는 20% 미만의 다운페이먼트를 한 경우 그만큼 위험 부담률이 높기 때문에 강제로 모기지 보험을 들게 한다

지난 몇 년 동안 남가주의 주택 가격이 많이 올라 적은 다운페이먼트를 가지고 주택을 산 홈오너들은 그동안 지불해 오던 PMI 지급을 면제받기 위한 신청을 할 수 있다. 그러면 PMI 지급을 면제받아 가정 경제에 도움이 될 수 있도록 면제 조건과 신청과정을 알아보자

먼저 PMI는 다운페이먼트가 집값의 20% 미만일 때 들어야 하는 보험이므로 주택 가격을 감정하여 현재 남아 있는 융자액이 주택 가치의 80% 이하로 떨어졌는지 확인한다. 융자 은행은 주택의 가격이 상승했거나 그동안 상환된 융자액이 모여 융자 잔액이 80% 이하로 떨어졌다면 심사 후 PMI를 면제하여 준다. 물론 증축이나 개축으로 집의 가치가 올라가는 경우에도 해당한다. 그러나 본인이 사는 집이 아니고 투자용으로 렌트 수입이 들어오는 경우는 주택 가격보다 융자금이 70%나 75% 이하로 낮아져야만 PMI를 면제받을 수 있다.

그런데 혹시 융자 은행에 PMI 신청을 해서 은행에서 실시한 감정가격이 낮게 나오는 경우에는 감정비만 버리게 될 수도 있으므로 은행에 신청하기 전에 감정사나 부동산 에이전트를 통해 현 주택 가격을 알아보는 것이 좋다.

한편 감정가가 조금 모자랄 때 가지고 있던 여윳돈이 있다면 몇만 달러 정도를 더 갚고 PMI를 면제받는 것도 좋은 방법이다.

하지만 FHA를 비롯한 몇몇 렌더들은 주택의 가치가 올라갔어도 PMI를 면제해 주지 않는 경우도 있으므로 이때는 비용이 좀 들어도 다른 융자 은행을 찾아 재융자를 하는 것도 좋다. 재융자를 할 때 혹시 현재 융자 은행에 일정 기간을 채우지 않고 융자금을 상환했을 때 지불해야 하는 벌금이 있는지 확인해 보고 시작해야 한다. 요즘은 달라졌지만 몇 년 전까지도 융자를 받은 후 2~3년 안에 상환을 하면 벌금을 물어야 하는 경우가 있었다.

현재의 주택 시장은 낮은 이자율과 매물 부족 때문인지 팬데믹의 영향으로 집을 보러 다니는 예비 바이어들이 많지 않고 이미 올라가 높은 가격에도 불구하고 잘 팔리고 있다. 그리고 내년에도 가격이 오를 것이라는 예상이 지배적이다. 아파트 렌트보다 주택의 유지비용이 더 많아도 그만큼 주택소유자들에게 돌아가는 혜택이 많기 때문이다.

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미셸 원 / BEE부동산 부사장