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[오문식의 융자 이야기]빈번히 바뀌는 승인기준

[워싱턴 중앙일보] 기사입력 2017/03/23 11:24

모기지 심사 시 “승인기준”이라는 것이 있다. 이 승인기준은 너무 광범위해서 전문가들조차도 모두 기억하기 불가능하다. 고객을 만나고 특별한 경우가 있을 때마다 확인하고, 변경된 승인기준이 없는지 항상 점검하지 않으면 놓치는 경우가 많다. 오늘은 최근에 바뀐 승인기준에 대해서 알아본다.

▷은행 별 차이점
요즘의 모기지 승인기준은 모든 은행이 같다고 봐야 한다. 단, 승인기준도 하나의 ‘법’이기 때문에 각자의 해석에 따라서 달라질 수 있다. 은행마다 승인기준이 조금씩 달라서 같은 경우라 해도 요구하는 서류가 조금씩 다를 수 있는데 이는 해석의 차이가 있기 때문이다.

▷‘Large Deposit’의 기준
원칙적으로 모기지를 받을 때 필요한 자금은 지난 2개월 동안 증명될 수 있는 자금만을 사용할 수 있다. 이 증명은 보통 지난 2개월 동안의 은행거래명세서(Bank Statement)로 증명하는데 이 은행 계좌에 입금내용이 문제가 되는 경우가 많다. 예를 들어 자녀에게 현금으로 용돈을 받아서 입금한 경우, 곗돈을 받아서 입금한 경우, 빌린 돈을 받은 경우, 한국에서 집을 처분해서 송금한 경우 등은 사실상 증명할 수 있는 방법이 없다.

집을 계약하고 세틀먼트에 1만 달러가 필요하다고 가정해보자. 은행 잔액은 2만 달러 이상이 있고, 크게 증명할 수 없는 입금내용이 없어도 3천 달러의 현금을 입금한 내용이 있다면 문제가 된다. 사실, 왜 그것이 문제가 되는지 이해하기는 힘들다. FHA 융자가 아닌 경우에는 세틀먼트에 필요한 자금 외의 자금은 제외할 수 있는 은행은 많다.

위의 예처럼 3천 달러의 입금이 없었어도 자금이 이미 충분히 있었다면 문제없이 넘어가는 은행도 있다. 하지만 FHA 융자의 경우에는 조금 다르다. 예전에는 집 구매가격의 2% 미만의 입금내용은 무시할 수 있었지만, 지금은 1%로 변경되었다. 따라서 구매가격이 30만 달러인 경우 3천 달러의 출처를 증명할 수 없는 입금이 있다면 융자승인이 거부될 수 있다. 일반융자의 경우에는 월 평균수입의 50% 미만의 금액이 입금되었을 때는 무시할 수 있다. 하지만 은행에 따라서 요구하는 서류가 다를 수 있기 때문에 이런 경우가 있다면 미리 파악해서 은행을 정해야 한다.

▷수입증명
자영업자의 경우, 일반융자로 융자를 받을 때 2년 동안의 세금보고가 아닌, 1년 동안의 세금보고만을 가지고 수입을 증명할 수 있었다. 단, 비즈니스는 2년 이상 된 경우에만 가능했다. 하지만 지금은 비즈니스가 5년 이상 되어야 한다. 세금보고 자체는 지난 1년의 세금보고를 수입으로 인정하지만 지난 5년 동안 세금보고를 했다는 기록은 있어야 한다. 따라서 비즈니스가 설립된 지 3, 4년밖에 안 됐다면 아쉽지만 지난 2년 동안의 세금보고를 제출해야 한다.

이 외에도 승인기준은 하루에도 몇가지 씩 변경된다. 전문가가 아닌 경우에는 사실상 자세한 승인기준의 변경을 알고 있기 힘들다. 따라서 전반적인 지식은 주변에서 사람을 통해서 또는 인터넷을 통해서 알아볼 수 있지만, 세부사항은 반드시 전문가와 자세하게 상담을 받는 것이 좋다.


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