부동산 가격 상승, “재융자 기회 얼마든지 많다”

재융자 신청 줄어 성공률 지속적 상승
모기지 이자율 보합세, 재융자 늘 듯
HARP의 혜택시 25% 월페이먼트 줄어액

재융자를 하려면 에쿼티 즉 주택 모기지 잔액과 시가 사이의 차이가 20%는 나야 할 수 있다고 알려져 있지만, 재융자 신청이 줄어들면서 에쿼티가 적은 신청자도 얼마든지 성공하고 있는 것으로 나타났다.

버지니아 프린스 윌리엄 카운티에 거주하는 한인 K씨는 혼자 살기 때문에 그리 큰 집이 필요없어 지난 2007년 작은 콘도를 13만9천 달러에 구입하면서 6% 이자율로 30년 모기지를 얻었다. 현재 모기지 보험료와 주택보험료, 그리고 재산세 등을 모두 포함해 한달에 1011달러를 내고 있다.

프레디맥과 페니매이가 보증한 모기지는 깡통주택도 재융자가 가능하지만, K씨는 크레딧 유니언을 통해 얻어서 혜택을 받기가 어려웠다. 이 모기지 납부액을 줄여보고자 노력을 했지만, 여의치 않았으나, K씨는 최근 재융자에 성공할 수 있었다.

K씨는 심지어 30년 모기지와 20년 모기지 사이에서 행복한 고민을 해야 했다. 30년 모기지를 4.375% 이자로 얻을 경우, 모기지와 모기지 이자액이 599달러로 내려가 매달 210달러를 절약할 수 있었다. 하지만 전에 냈던 이자와 앞으로 낼 이자 등을 생각하면 더 좋은 방법이 있을 것으로 판단했다. K씨가 지금까지 냈던 모기지 이자만 5만7천달러에 달했다. 앞으로 30년동안 다시 모기지를 내야 한다고 생각하니 아득했다.

에이전트는 20년 모기지를 제안했다. 3.98%의 좋은 이자율로 20년 모기지를 얻을 경우 기존보다 100달러를 절약하면서, 기존 모기지보다 3년 먼저 페이먼트를 완료할 수 있다는 계산이 나왔다. 작년 하반기 이후 모기지 이자율이 갑자기 올라가면서 재융자 수요가 급감한 바 있다.

그러나 최근 예상과 달리 모기지 이자율이 보합세를 보이면서 다시 재융자 수요가 일고 있다. 특히 연방준비제도이사회 FRB가 계속해서 기준금리를 올리면서 이자율이 더 오르기 전에 재융자를 원하는 주택 소유주들이 늘고 있다. 연방정부는 주택위기 이후 시작한 깡통주택 소유주들을 위한 재융자 프로그램 HARP(Home Affordable Mortgage Program)의 일부 프로그램이 아직 가동되고 있기 때문에 그 대상은 의외로 넓다.

지난 2012년 이후 자격요건을 계속 완화해 왔기 때문에 웬만한 주택 소유주라면 모두 혜택을 얻을 수 있다. 과거에는 모기지 잔액이 주택 시가의 125% 이하인 주택 소유주에게만 신청 자격을 주었으나, 지금은 깡통의 규모가 20% 이내의 주택소유주에게도 혜택을 제공하고 있다.

국책 모기지 기관 프레디 맥의 발표에 의하면 HARP의 혜택을 볼 경우 매달 모기지 페이먼트 액수가 25%이상 줄어드는 것으로 나타났다. 국책 모기지 기관 뿐만 아니라 연방주택금융청 FHFA 등은 연방정부 프로그램 등을 이용해 재융자를 할 경우 상당한 혜택을 얻을 수 있는 주택 소유주가 여전히 많다고 밝히고, 많은 이용을 당부했다.

지난 2001년부터 2008년 사이 주택을 구입한 사람들은 대부분 6% 이상의 이자율로 주택을 구입했다. 현재 30년 고정모기지 이자율을 감안하더라도 1.5% 포인트 이상의 이자율 하락으로, 매월 모기지 페이먼트 절약 효과를 거둘 수 있다.






김옥채 객원기자