15년, 20년 모기지 기간 단축 재융자, 이자 차이 많아 재테크 확실 [ASK미국 주택융자-박정수 에이전트]

박정수/주택융자오리지네이터

▶문= 30년 고정 모기지를 시작한지 2년이 지난 지금이라도 15년으로 재융자를 하는 것이 유리한가요?

▶답= 모기지 이자율이 당분간 저금리 기조를 유지할 것으로 보여져 30년에서 20년과 15년으로 기간을 단축하는 주택 재융자 신청이 지속되고 있습니다. 모기지 페이먼트 기간을 단축하는 주택 재융자가 다른 곳에 투자 시 얻는 기회비용 측면에서 얼마나 유리한지 최근 재융자 사례로 비교해 알아 보겠습니다.

홈오너 K씨는 2년전에 모기지 35만달러를 30년, 5.25%, 1,933달러로 납부하다가 최근에 15년, 3.375%, 월2,481페이먼트로 기간과 이자를 바꾸는 재융자를 완료했습니다. 매달 548달러의 페이먼트가 증가했지만 기간을 15년 단축하여 이전 모기지 30년 중 남은 28년 동안 내게 될 예상 이자 총액 31만 8,758달러를 9만 6,518달러로 낮추고 22만 2,240달러의 이자를 줄이게 되었습니다.

기회비용 측면에서 증가되는 월 페이먼트 548달러를 연 8%의 최고 수익률로 다른 금융상품에 투자 했다고 가정하면 15년 후에 받게 되는 세 전 예상 수령 금액은 원금과 이자를 합쳐서 약 17만 8,500달러입니다. 현실적으로 8%대의 수익률을 기대할 수 있는 투자상품이 안전한 금융 제도권에서 찾아 볼 수 없는 최고의 투자수익률이라는 점을 고려하면 15년 모기지로 바꿔 줄이게 되는 22만 2,240달러가 가장 안전하고 확실한 투자 1순위인 것은 분명합니다.

이 방법이 재테크 측면에서 유리한 이유는 상환 기간과 이자율에 따라 내게 되는 원금과 이자의 상환 비율 구조 때문입니다. 15년 모기지는 첫 해부터 원금과 이자의 상환 비율이 6:4이며 기간이 경과될수록 원금이 더 많이 상환되기 때문에 5년 경과 후 집을 팔게 되더라도 30년 모기지일 때보다 원금을 많이 갚게 됩니다. 경제적인 여유만 있다면 월 페이먼트가 조금 올라가도 모기지 기간을 단축하고 이자율을 낮추는 것은 재테크 측면에서 유리한 자금운용 방법이 될 수 있습니다.

모기지 기간을 변경하는 재융자는 신청인의 비용 부담 없이 'NO FEE, NO COST' 신청이 가능하며 전문가를 통해 20년이나 15년 모기지 재융자 신청 가능성을 알아본 후 증가될 수 있는 월 페이먼트에 대한 경제적 부담과 본인의 재정계획에 따라 20, 15, 10년 모기지 프로그램 중 선택하는 것이 좋을 것입니다.

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