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[부동산 이야기] 아파트 투자의 장점

미셸 원 / BEE부동산 부사장
미셸 원 / BEE부동산 부사장

[LA중앙일보] 발행 2018/08/02 부동산 7면 기사입력 2018/08/01 11:40

비교적 적은 돈으로 시작할 수 있고
감가상각, 1031 교환 등으로 절세

아파트 렌트비가 계속 오르고 있다. 세입자들의 부담은 점점 커지고 있다. 반면, 투자자 입장에서는 아파트 투자가치가 높아지고 있는 셈이다. 한정된 매물에 수요가 많으니 값은 오르고 임대용 주거용 부동산에 투자를 해서 수익을 내는 사람들도 늘기 마련이다.

어떤 종류의 투자도 모두 마찬가지이겠지만 아파트에 투자하는 바이어들은 매물의 상태, 그리고 수입과 지출을 꼼꼼하게 따져 현재의 수입을 가장 중요하게 생각하고 매입을 결정하는 것이 보통이다.

그런데 전문적으로 투자를 하는 바이어들을 보면 현재의 수익률뿐만 아니라 앞으로의 가능성에 더 비중을 두고 판단을 한다. 그래서 투자회수율이 좋은 매물도 사지만 가끔 앞으로의 가능성을 보고 비싼 값을 치르고 아파트를 구입하여 가치를 높이는 일도 있다.

그리고 경험이 많고 성공적인 투자자일수록 요즘같이 은행 이자율이 낮아 상대적으로 수익률이 높아질 때는 굳이 융자를 할 필요가 없어도 최고의 투자수입을 내기 위해 일부러 융자를 하는 경우가 많다. 부동산 가치가 올라가면 재융자 등을 통해 올라간 만큼의 자산에 대해 현금화도 가능하여 다시 재투자의 기회가 생기게 된다.

또 행복한 고민 중에 하나이겠지만 소유한 부동산에서 소득이 많이 발생하거나 아니면 다른 수입이 많은 고소득자들이 걱정하는 세금문제도 부동산 투자를 통해 공제를 받을 수 있다.

우선 매 달 내는 융자 페이먼트 중 이자 부분이 세금공제가 되는 것은 물론이고, 국세청(IRS)는 투자용 부동산의 소유를 비즈니스로 보기 때문에 부동산 관리에 들어가는 모든 비용을 수입에서 공제할 수 있다. 예를 들면 수리비는 물론이고 부동산에 관련된 여행경비나 세미나 참석 등의 교육비, 주유비 등을 공제할 수 있다.

또 다른 부동산 투자의 장점 중 하나가 감가상각이다. IRS는 부동산 중 땅을 제외한 건물(improvement) 부분을 시간이 지날수록 낡아서 가치가 떨어진다고 생각해 합법적으로 세금을 공제할 수 있게 한다.

감가상각 이후의 부동산의 가치는 그 이전과 비교해 5~15% 이상까지 차이가 나는 것으로 간주해 세금을 내게 되니 감가 상각을 한 부동산은 그만큼 세금을 적게 내게 된다. 당연히 절세된 만큼 수입이 늘게 되고 그만큼 재투자의 기회도 늘게 될 것이다.

많은 사람들에게 경제적 부를 안겨준 1031교환(Exchange)이 있다. IRS 세법 중에 1031 조항에 의하면, 모든 투자 부동산은 이 조항에 맞게 교환을 했을 경우, 판매 후에 그 부동산에서 발생한 이익에 관한 세금(Capital Gain Tax)의 납부를 지연시킬 수 있게 된다. 즉 부동산 투자를 통해 들어온 수입에 대한 세금연장법인데 많은 투자자들이 투자용으로 주택을 사서 이익을 보고 팔 때 이 조항을 몰라서 불필요하게 많은 세금 내기도 한다. 그리고 1031 교환에 의한 세금 연장은 다음 팔 때까지지만, 다시 팔 때에도 다시 연장을 할 수 있기 때문에 그때 면제된 세금을 재투자할 수 있다. 특히 많은 상업용 부동산은 부동산을 팔 때 생기는 이익의 액수가 크기 때문에 당연히 세금액수도 많아져 면제된 세금을 재투자할 경우, 자산증식 속도가 빨라질 수 있다.

▶문의: (213)505-5594

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