[부동산 이야기] 투자용 주택 구입

렌트수입에서 모든 경비 제해 보면
월페이먼트와 수익 구조 확인 가능

지난주에 이어서 투자용으로 주택을 구입하여 렌트 수익을 얻는 방법을 알아본다. 그러면 얼마를 다운페이먼트로 해야 매달 받는 렌트비에서 경비를 제하고 얼마를 손에 넣을 수 있는지 계산해 보자.

예를 들어 가장 잘 팔리고 있는 50만 달러의 타운하우스를 산다고 가정하자. 이곳 발렌시아뿐만 아니라 LA 어느 곳에서도 50만 달러의 타운하우스는 일반적으로 렌트를 약 2800달러 정도 받을 수 있다. 그러면 50만 달러의 집을 20%(10만 달러)를 다운페이먼트로 사용하면 매달 경비로 나가는 비용이 얼마가 되는지 계산해 보자. 매달 들어가는 경비를 일반적으로 PITI로 계산한다. 즉, Principal(원금), Interest(이자), Tax(주택세금), Insurance(화재보험)으로 나눌 수 있겠고, 여기에 공동구역 관리비(HOA) 및 주택수리, 공실률 비용 등을 생각할 수 있겠다.

모기지 이자는 자기가 직접 살아야 하는 집, 즉 Primary Residence일 경우에는 이자율이 4.5%로 가정하고 계산해보면, 원금과 이자, 즉 40만 달러를 은행대출을 받으면 그 이자율을 4.5%로 보고 계산해 보면 월 2027달러, 주택세금을 집가격의 보통 연 1.3%로 계산하면, 500,000X1.3%= 6500달러, 이것을 12달로 나누면 월 542달러가 나온다. 그 다음 화재보험은 일반적으로 타운하우스인 경우에 HOA에 포함되는 경우가 대부분이니까, HOA 비용이 약 350달러 정도로 계상하면 무리가 없겠다. 물론 지역마다 HOA가 200~1200달러까지 차이가 크지만 일반적으로 350달러 정도로 보면 되겠다. 그 다음 주택수리 및 공실률 비용으로 한 달에 약 200달러 정도 넣어두면 된다. 이것을 모두 합해 보면, (2027 + 542 + 350 + 200)달러 = 3119달러라는 계산이 나온다. 이를 월 렌트비로 2800달러를 받으면 매달 65달러 정도를 더 넣어야 한다. 이 경우에는 주택수리나 중간에 테넌트가 이사 나가고 들어 오는 기간 등이 최소로 되면 어떤 경우에는 약간의 돈이 들어오기도 하겠으나, 일단 우리 계산은 항상 최악의 경우를 예상하고 넉넉히 준비하는 것이 좋겠다.

그러면, 30%를 다운페이먼트를 한다고 하자. 그러면 15만 달러를 다운페이먼트로 넣으면 은행대출금은 35만 달러가 된다. 35만 달러의 원금과 이자, 즉 매달 내는 페이먼트를 이자율 4.5%로 계산하면 1773달러가 되고, 주택세금, HOA 및 기타 비용은 같으니까, 이를 합산해 보면 (1773 + 542 + 350 + 200)달러 = 2865달러가 된다. 역시 월 렌트비로 2800달러를 받으면 매달 65달러 정도를 더 넣어야 한다.

그렇다면, 40%를 다운페이먼트로 사용한다면 어떻게 되는지 알아보자. 즉 50만 달러의 40%인 20만 달러를 밑돈으로 넣고 나머지 30만 달러를 은행대출을 받으면 매달 내는 페이먼트는 1520달러가 된다. 나머지 비용은 같으니까 이를 모두 더해 보면 총 2612달러가 나온다. 그러면 매달 렌트비로 2800달러를 받으면 그 차액 188달러의 렌트수입을 기대할 수 있겠다.

혹시 여유자금이 생겨서 LA 외곽 산에 별장을 하나 구입해서 주말 별장으로 사용할 계획이 있다면 다시 한번 생각해봐야 한다. 한국이나 미국이나 우선 말려야 할 자금 운용수단이 주말 별장용 주택구입이다. 열에 아홉은 구입 후 1~2년 내에 후회한다.

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제이슨 성 / Regency KJ Realty 발렌시아