부동산파헤치기 <86>

파산과 주택판매

부동산과 관련, 상반되는 2개 자료가 동시에 나왔다. 하나는 '파산율 증가'이고 또다른 하나는 '신규주택 판매 증가'다.

시애틀 타임즈는 28일자에 '워싱턴주 파산이 1년전에 비해 52%증가했다'는 보도와 함께, 전국 신규주택 판매가 증가하고 있기 때문에 워싱턴주 최대의 주택건설사 '쿼드런트 홈스'는 주택건설을 늘리고 있다는 기사를 1면 톱기사로 실었다.
파산의 원인은 대부분 실직, 이혼 등으로 더 이상 경제능력이 뒷받침 되지 않기 때문에 집을 포기하는데서 온다. 파산의 증가는 부동산 시장 몰락의 한 단면이다. 그런데 신규주택 판매 증가라니. 부동산 시장이 회복되고 있다는 말인가, 계속 추락중이라는 것인가. '파산'과 '주택판매'를 가지고 부동산 시장을 '파헤쳐' 보자.

'파산' - 시간두고 단계적으로 진행
파산율 증가는 전미파산연구소(ABI)에서 낸 자료로 1월에서 6월까지 6개월간 워싱턴주 파산신청이 전년도인 2008년에 비해 52%
나 증가했다는 내용이다. ABI는 2008년 워싱턴주 전체 파산신청은 2만 1835건인데 워싱턴주는 6개월간 이미 1만 5000건에 도달

했기 때문에 30년만의 파산 신기록을 세울 것이며 1986년과 1996년에 세운 증가율 신기록 35%를 이미 넘어섰다고 지적했다. 한마디로 최악이라는 것이다.
파산은 단계별로 진행된다. 파산은 실직^이혼 등의 경제상황의 변화 - 숏세일(주택일 경우) -차압 - 파산신청 등 적어도 1년 이상의 시간을 두고 단계적으로 진행된다. 숏세일 성공^실패 여부에 따라 기간은 훨씬 더 늘어날 수도 있다. 파산의 '시간적 의미'는 이렇게 장시간이 필요하다는 사실에서 중요하다. 지금 파산율이 줄었다고 당장 경제가 회복된다고 볼 수 없고, 파산율이 늘었다고 당장 경기불황이라고 단정할 수 없는 이유는 이런 시간적 의미 때문이다. 이 얘기는 부동산 시장이 회복중인 상황에서 파산이 늘 수도 있고 계속 몰락하는 상황에서 줄어들 수도 있다는 의미로 환치할 수도 있다.

'주택 판매' - 정상거래 늘 때 지켜봐야
6월 전국 기존주택 판매가 전월대비 3.6% 늘었다. 신규주택 판매도 연율 환산 38만 4000채로 월간 상승폭으로 8년래 최대 증가폭인 11%상승률을 나타냈다는 보고도 있다. 집이 많이 팔린다는 것은 더 설명할 필요없이 주택경기가 회복된다는 제일 증거. 하지만 속은 들여다 봐야 한다. '어떤 집'이 많이 팔리느냐가 중요하다는 뜻이다.
기존주택 판매 중에는 차압주택 거래가 '절반에 이를만큼'많다는 것은 알려진 사실. 게다가 신규주택 판매에 있어서도, 부도직전의 건설사가 숏세일에 근접한 가격으로 내놓은 '숏세일성 신규주택'도 적지 않다는 것이 전문가들의 지적이다. 일부 부동산 전문가들은 이러한 숏세일성 주택거래와 차이를 두기위해 일반적인 주택거래를 두고 '정상거래'라는 표현을 쓰기도 한다. '비정상 거래'로는 주택판매의 증감 추세를 정확히 이해하기 힘들다는 뜻으로 해석하면 맞겠다.

일전에 한 독자가 "아직도 우리동네에는 안 팔리는 집들이 부지기수이고 직장을 잃는 친구들이 많은데 회복된다는 것이 사실이냐 "고 따지듯 물으셨다.
부동산은 주식시장과는 달리 회복^몰락 속도가 느리고 길다. 위에서 파산의 시간적 의미를 언급한 이유는 바로 장기적인 관점에서 내다봐야 한다는 뜻이며 주택판매가 정상거래로 돌아올 때를 지켜봐야 한다는 것도 같은 맥락이다. 지금 가격이 올랐다고 낙관하지 말고 내렸다고 비관하지 말자.
하지만 지금의 부동산 시장은 6개월, 1년전과는 분명히 다르다.
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이형우 부장