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상업용 부동산 시장의 위기<101>

이형우 부장
이형우 부장

[시애틀 중앙일보] 발행 2009/11/13 미주판 2면 기사입력 2009/11/13 08:20

부동산 파헤치기

"상업용 부동산 시장은 어떤 시장입니까?"
주택시장의 서브 프라임사태 이후 제2 금융위기를 가져올 원인으로 지목되고 있는 상업용 부동산시장.

'상업용(commercial)'이라는 단어 속에 어느 정도의 뜻이 내포돼 있긴 하지만 정확하게 의미가 다가오지 않는다. 상업용 부동산 시장은 어떻게 금융시장을 위협하고 있는 것일까.

상업용 부동산이라함은 렌트나 리스가 가능해 이를 통해 수익을 발생시킬 수 있는 건물, 빌딩, 쇼핑센터 등을 말한다. 임대수익을 발생시키므로 일반주택보다 융자규모가 크기 마련이다. 그런데 미국 전체 실업률이 10%를 넘나들며 문을 닫는 사업체들이 늘자 건물의 공실률이 늘며 임대수익이 줄어드는 악순환이 발생했다. 결국 상업용 자금을 대출해 온 은행, 융자기관들에게 직접적인 영향을 끼치기 시작했고 문을 닫는 은행들이 늘기 시작한 것. 올 해 미국내 파산 은행은 지금까지 총 106개. 이미 17년만에 최고치를 기록한 은행기관의 파산이 내년에는 최고 5배 이상 늘 것이라는 관측이 나오기 시작하며 제2금융위기론이 불거지기 시작했다.

상업용시장 위기의 증거
상업용 시장의 위기는 사실 우리 주위에서도 쉽게 파악이 가능하다. 10월, 11월, 12월은 전통적으로 연말 성수기에 해당하고 1년수입의 절반 이상을 이때 올리는 소매상들이 많다. 하지만 쇼핑센터, 사무실 건물, 일반 빌딩에 이르기까지 빈자리가 없는 곳이 없다. 소매 성수기에도 공실률이 일반인의 눈에 띨 정도라면 내부적으로 더 심각할 수 밖에. 언급한 공실률만 놓고 보자. 미국의 전체 사무실 공실률은 올 3분기 17%로 최근 5년 사이 최고를 기록했다. 쇼핑센터 공실률도 92년 이후 최고치다.

상업용 부동산 대출 전문 금융기관들은 또 어떠한가. 지난달 25일 미국 상업용 부동산 대출 전문 '캡마크(Capmark)'가 파산보호를 신청했으며 710억 달러의 자산규모의 미국 내 20위권 은행, CIT 그룹이 또한 넘어갔다. CIT는 상업용 융자와 밀접한 관계를 가지고 있는 중소기업 대출 전문은행이다. 자산 크기를 기준으로 본 CIT의 파산규모는 역대 5위에 기록될 만큼 충격적이다(1위 리먼 브라더스 6910억 달러, 2위 워싱턴 뮤추얼 3279억 달러, 3위 월드콤 1039억 달러, 4위 제너럴 모터스 910억 달러).

워싱턴주에서 2번째로 큰 규모를 자랑하는 스털링 세이빙스 뱅크의 위기는 본보 10월 16일자에 자세히 실려있다. 상업용 융자 전문대출 은행 스털링 세이빙스는 대출의 2/3가 상업용 융자다. 상업융자와 건설^대지개발에 집중적으로 돈을 내 준 이 은행은 결국 2009년 상반기에만 5870만 달러의 적자를 내며 워싱턴주 상업용 부동산시장의 위기를 이끌고 있다.

실업증가 - 소비위축 - 생산·판매부진 - 상업용 부동산의 임대수익 감소 - 상업융자 대출부실 - 은행파산으로 이어지는 악순환의 고리가 끊어지지 않고 이어지고 있는 것이다.

상업용 부동산은 주택담보대출보다 일반적으로 만기기 길어 지금까지 올 수 있었다. 이자만 내면서 버텨온 형국이다. 그러나 자료에 따르면 내년부터 2013년까지 만기가 돼 돌아오는 금액은 무려 1조 2600억. 내년부터 상업용시장의 위기를 점치는 근거는 여기에 있다.

큰 위기 안온다 ... '반론'도
하지만 '제2위 금융위기가 될 정도는 아니다'라는 반대 의견도 설득력이 있다.
첫번째는 상업용 대출시장은 주택대출시장의 1/3정도밖에 되지 않는다는 '소규모론'이다. 올 해 1분기만 놓고보면 미국 전체 은행들의 상업용 대출잔액은 3조 6000억으로 전체 주거용 주택담보대출 10조 4000억의 34.5%정도된다. 이정도 규모로는 서브프라임 사태같은 충격파가 될 수없다는 논리다. 또 하나는 미국 연방정부의 준비상태를 예로 든다. 이미 경제 충격파동을 겪을만큼 겪은 연방정부가 또다시 똑같은 상황을 되풀이 하지 않을 것이라는 '믿음론'이 그것이다.

티머시 가이트너 재무장관은 지난달 '상업용 부동산이 또다른 금융위기를 불러오겠느냐'는 기자의 질문에 "그렇게 생각하지 않는다. 어렵겠지만 감당할 수 있을 것"이라고 답했다. 그의 말을 믿어보자.

leehw@koreadaily.com

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