적은 다운으로 일년에 집 두채를 구매하는 방법 [ASK미국-김원석의 융자조정]

김원석/에이전트

▶문= 투자용 집과 거주용 집 어떤 용도로 집을 먼저 사야 좋은 것일까요?

▶답= 투자용 집을 먼저 구매할 경우 FHA 융자로 3.5% 다운으로 구매를 한 후 일년 뒤 컨벤셔널(Conventional)융자로 5% 다운하고 거주용 집을 구매할 수 있습니다. 거주용 집을 먼저 구매할 경우 투자용 집은 25%의 다운이 필요하며 이자율도 투자용 집은 거주용 집에 비해0.5~1% 정도 상승합니다.

W2를 받으며 세금보고를 정확히 하는 바이어는 주로 FHA와 5% 컨벤셔널 융자를 1099 및 자영업자는 세금보고를 고려 하지 않는 20%다운VOE프로그램을 사용 합니다. 몇 년 전과 달리 세금 보고를 하는 불법 체류 구매자에게는 0%다운 융자가 나오나(NACA.com) 세금보고가 미비한 구매자는 집 장만이 더 어려워 졌습니다.

첫 집 장만은 매달 캐시 플로우(Cash Flow 투자한 집에서 모든 지출을 제한 후 남는 이득)가 있는 4 유닛 아파트를 권장해 드립니다. 직장에 가깝거나 거주하고 싶은 지역 아파트의 가격에 비해 렌트가 비싼 지역이 좋습니다. 단독 주택은 구매자의 인컴만으로 PITI(모기지 재산세 보험 PMI)를 낼 수 있어야 하지만 4유닛은 3유닛의 렌트 비용의 85%를 수입으로 인정해주기에 단독 주택에 비해 수월할 수 있습니다.

쉬운 예로 한달에 1000달러의 수입 및 빚이 없는 구매자가 FHA로 단독주택 구매시 약 8만 달러의 융자를 받을 수 있습니다.

하지만 유닛 당 1000달러를 받을 수 있는 4유닛을 FHA로 8750달러 다운을 하여 구매할 경우 25만 달러의 융자를 받을 수 있으며 한달에 약 1000달러의 캐시 플로우가 생겨 무료로 거주할 수 있습니다.

일년 후 한달 수입이 1000달러씩 상승한 것을 세금보고 하면 단독 주택을 구매할 수 있는 융자금액은 약 15만 달러로 상승합니다. 본인이 거주할 단독 주택이므로 5%다운에 컨벤셔널 융자로 구매하면 4유닛에서 2000달러의 캐시 플로우가 생기기에 결국 단독 주택에 거주하는 것도 무료가 됩니다.

한달에 1000달러의 인컴이 있는 구매자가 FHA로 3.5%다운(8750달러)하여 구매한 4유닛 아파트와 컨벤셔널 융자로 5% 다운(7500달러)하여 구매한 집은 총 40만달러의 금액의 융자를 얻게 됩니다.

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