▶문= 아들이 최근 의대를 졸업해서 병원에 근무한지 3개월 정도입니다. 제가 돈을 줘서 집을 하나 사주고 싶은데 FHA융자가 가능한지요 FHA로 집을 사기 위해서 어떤 자격이 필요한가요? 그리고 일반 론과의 차이는 무엇인지도 알고 싶습니다
▶답= 먼저 FHA (Federal Housing Administration) 융자에 대해서 몇가지 중요한 자격요건과 신청시 준비 하셔야 할 것에 대해 설명 드리겠습니다.
구입이 가능한 부동산의 대상은 Single Family House(Condo포함) 부터 4 Unit(유닛)까지의 주택에 한하여 FHA론으로 주택을 사실수 있습니다.
1 영주권자,시민권자로서 최초 주택 구입자만 가능하며 반드시 구입주택에 입주해서 1년이상 거주해야 합니다 .
2. 주택 구입가격의 3.5%이상 Dowmpayment를 준비하셔야 합니다 (기프트도 가능).
4. 최근 이자율이 컨벤션 론보다는 30년 고정이자를 기준할 때 현재 이자율이 낮으며 (start rate3.625%부터) 융자비용을(Loan Fee)따로 마련할 필요가 없습니다. 융자규모에 따라서 No Point/No Fee/No Cost가 가능하기 때문 입니다
5. 2년간 정확한 Income 보고를 하신 분 중에서 신고하신 수입금액의 범위 안에서 가능합니다.( Full Doc./Annual Income Tax Return)
6. 대학 졸업후 전문직 종사자는 1개월 pay-stub으로 가능하며 졸업장과 전문직 업종 종사하시는 증빙이 필요합니다
6. PITI.(Debt To Income Ratio ) 를 충족하기 위해서 본인의 수입금액이 부족할 경우 가족들의 텍스보고 금액(Income)를 합쳐서 전체 금액으로 Qualify가 가능합니다 이경우에 Co-borrow가 구입한 주택에 같이 살지 않아도 가능합니다
7. Income의 55%까지 PITI가 인정됩니다
8. 그러나 콘도의 경우는 그 콘도가 FHA Approved를 받은 경우에 한해서만 FHA융자로 살수 있습니다.
9. 크레딧 점수는 640점이상은 되셔야 가능하지만. 이자율을 좋게 하기 위해서는 크레딧이 높을수록 좋습니다
10.MIP(Mortgage Insurance Premium)를 론의 1.25%를 내셔야하고, Escrow Impound ( property taxes and/or insurance )로 PITI를 매월 월부금으로 포함해서 내셔야 합니다
12.FHA론은 융자승인을 받는 것이 컨벤션 론 보다 더 많은 시간이 소요되므로 주택을 알아 보시기 전에 본인의 융자자격 여부와 융자 가능 규모를 주택융자 MLO와 상담하신 후 준비하셔야 할 것들을 미리 꼼꼼히 준비하시는 것이 필요합니다.
주택 구입의 과정에서 발생할 수 있는 자격 미달로 인한 융자 거절과 주택가격이 최종감정가에 미달되는 이유때문에 에스크로가 중지되는 시행착오를 없애실 수 있기 때문입니다. 또한 주택을 알아보신후 오퍼를 하기전에는 예상 감정 금액등과 론 자격여부를 다시한번 확인하시고 은행이나 렌더측에서 요구하는 론 신청서류를 전문 융자 MLO를 통해 사전에 준비하시는게 필요합니다.
13.론의 가능성을 사전에 알아보시기 위해서는 아래의 서류를 먼저 검토한 후에 크레딧 조회를 하게 됩니다.
1)전문직 증빙을 위한 졸업장(디프로마) 복사 1부
2)최근 1개월 받으신 pay stub copy 1
3)2010, 2011 tax return copy 1
(근무기간이 짧은경우 있으신데로 주시면 됩니다)
4)병원직장명, 직장주소, 전화번호, 근무기간
5)다운페이 금액이 보관 되어있는 본인 뱅크 어카운트 (2개월분 기록)
(기프트인경우 제공자의 BANK STATEMENT)
많은 분들이 소홀하게 생각하시는 뱅크 어카운트의 증빙은 MLO에게 반드시 컨설팅을 받으시기를 권해드립니다. 자금의 출처와 입출금의 기록이 렌더들이 가장 중요하게 보는 사안이기 때문입니다
마지막으로 컨벤션론과의 차이점은 대출 자격은 되지만 구입금액의 3.5%이상 다운페이먼트를 하실수 없으신 분들에게는 유리 하지만 다운페이먼트를 구입가격의 20%이상 지불 하실수 있으시다면 컨벤션 론을 이용하시는 것이 유리하다고 말씀드릴수 있습니다. 위에서 말씀드린 MIP와 MGF의 별도 지출이 발생하기 때문입니다
또한 PITI가 컨벤션(50%)보다 높기 때문에 주택 구입가격이 더 높은 주택도 구입이 가능 할수 있습니다. 그러나 FHA론으로 주택을 구입하려 할 때 셀러측에서는 오퍼 조건이 다른 오퍼보다 월등히 좋지 않으면 FHA론의 오퍼를 후순위로 생각하는 경향이 있기 때문에 이런 모든점을 고려해야 합니다.
거듭 말씀 드립니다만 주택을 모기지 융자를 통해서 구입하실 계획이 계시다면 우선 합법적인 전문 융자 MLO에게 사전 승인의 절차를 통해 융자규모와 융자가능성을 미리 검토하신 후 본인이 보유한 예산금액과 융자규모에 맞는 주택을 찾아서 부동산 에이젼트를 통해 오퍼하시기 바랍니다. 궁금하신 내용은 연락주시면 자세히 설명해 드리겠습니다
▶문의: (213) 375-8775
NMLS# 422523 (연방법 Safe Act 융자License)
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