[KOSEM 칼럼] 부동산 경매 요령

정신호 / 전 (주)진욱 미국법인장, 현 리맥스부동산 부사장

'Sub-prime mortgage crash' 이후 늘어난 'Foreclosure' 부동산 물량에 따라 저렴한 가격의 부동산을 구입하고자 하는 대세에 있는 요즘, 많은 고객들로부터 법원 경매에 관한 질문을 많이 받는다. 그래서 경매 절차와 주요 체크포인트에 대해 아래와 같이 정리했다.

부동산을 구입하는 투자자 입장에서 경매 전 'Short sale' 방식이나 경매 후 'Bank Sale(REO)' 방식은 일반적인 구입 절차와 유사하므로 여기서는 주택 경매(Foreclosure Auction) 절차에 대해서만 간단히 설명한다.

첫째, 관심 있는 경매 물건(주택)을 검색한다. 요즘은 인터넷으로 유.무료 정보 제공 사이트들이 굉장히 많아졌다. 자체적으로 구체적인 정보 파악 역량이 가능하다면 어떤 것들이 경매 대상 물건인지 알아보기 위해서는 해당지역 'Sheriff's office' 방문이 가장 정확하다(대부분의 'Sheriff's office'는 자체 웹사이트가 있으므로 누구라도 쉽게 온라인 조사가 가능하다). 경매 물건(주택)에 대한 ▶기본정보 (주소, 크기, 건축연도 등) ▶시장 가격(주위에 Realtor가 있을 경우 도움을 받을 수 있다) ▶담보상태(금액 Judgment amount, 채권자 등) ▶경매 날짜 확인을 하면 된다.

둘째, 경매 물건(주택) 부동산에 대해 '등기부등본(Deed)'을 검토한다. 등기부등본은 카운티 클럭 오피스를 방문하면 누구나 쉽게 조회가 가능하다. 일부 카운티에서는 자체 웹사이트를 운영해 인터넷으로도 조회가 가능하며 ▶Deed type (등기권리증의 종류) ▶Foreclosure LisPendens (소송 계류 통지서). 언제, 누구한테 소장이 보내졌는지 확인(소장이 누구한테 보내졌는지 'Defendants list'를 보고 관계된 채권자들을 유추) ▶각 채권자 별로 채권액 및 우선순위 파악 ▶과거 거래 내역 파악 ▶누가 소송했는지 파악(우선순위가 낮은 채권자가 소송했다면 낙찰 받은 후라도 우선순위가 높은 채권자의 채권을 갚아야 하는 황당한 상황도 발생)해야 한다.

셋째, 대상 부동산(주택)을 직접 방문한다. 이웃들에게 그 부동산에 대해 물어보는 것도 도움이 된다. 비어있는 지, 누군가가 살고 있는 지도 확인한다 (만약 누군가 살고 있다면 좀 더 복잡해 질 수 있다). 누군가가 살고 있다면 ▶집주인 인지 세입자인지 확인 ▶세입자일 경우, 가능하면 임대 계약서 확보 후 기간 조건 등을 검토한다.

넷째, 보다 정확하고 안전한 투자를 위해 'Title search'를 한다. 'Title search'란 소유권을 증명하는 모든 요소들을 검토하는 것을 의미한다. 직접 하기에는 한계가 있고 다소 비용이 들더라도 전문 'Title company'에 수수료를 지불하고 의뢰해야 하며 ▶담보 금액, 채권자들 우선순위 ▶세금 관련 유치권(Tax Lien)은 유무 확인('Tax lien'은 그 어떤 lien보다도 우선한다)을 해야 한다.

다섯째, 경매보증금(20%)을 준비한다. 현금 또는 은행 보증수표로 준비해야 한다. 은행보증 수표는 2~3장으로 나눠 본인 앞으로 받아도 된다. 경매 직전에 해당 주택을 다시 한번 방문하고 'Sheriff's office'에 연락해 경매 일정과 시간을 다시 한번 확인한다. 경매 1~2시간 이전에도 경매일자가 연기될 수 있기 때문이다.

여섯째, 경매시간에 본인이 직접 참여한다. 경쟁자가 있으면 가격 인상이 불가피하고 즉석에서 가격 인상 결정은 본인이 해야 하기 때문이다. 낙찰될 경우 보증금을 'Sheriff office'에 예치한다. 그리고 빠른 시일 내에 전문가들에게 연락해 후속 관련 작업들을 진행해야 한다. 전문가들은 ▶변호사(전반적 절차 및 소유권 이전 등록 관련) ▶Title company(소유권 이전, Survey, Title insurance 관련) ▶Home Inspector(주택 상태 점검) ▶보험사 (주택 보험 관련) 등을 활용한다.

그리고 만약 주택 소유주가 계속 살고 있는 경우라면 조만간 소유주와도 접촉하는 것이 좋다. 경매 날짜로부터 30일 이내에 잔금 80%를 지불해야 한다. 전 소유주에게도 10일 이내에 해당 부동산을 되찾을 수 있는 권리가 있다[e-mail], 201-403-1777.