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신용점수 100점 올랐다면 재융자 고려

이자율 1%포인트 낮출 수 있어
PMI나 HELOC 없애는 방법도

크레딧점수가 크게 올랐거나 상환기간을 단축하고 싶다면 재융자를 고려해 볼만하다 [중앙포토]

크레딧점수가 크게 올랐거나 상환기간을 단축하고 싶다면 재융자를 고려해 볼만하다 [중앙포토]

5%에 육박하던 모기지 이자가 4% 중반대로 내려오면서 주택 재융자에 대한 관심도 다시 살아나고 있다.

모기지 융자 전문가들은 "자동차 구입 더 나은 기능과 옵션을 장착한 차를 찾듯이 모기지 융자도 돈을 절약할 수 있다면 재융자하는 게 바람직하다"고 조언했다. 그러나 상당 수의 주택소유주들이 적절한 재융자 시기를 포착하지 못해 기회를 놓치는 경우도 많다고 덧붙였다.

MSN머니는 이런 주택소유주를 도울 목적으로 재융자가 필요한 8가지 경우를 정리했다.

1. 크레딧점수 향상



모기지 융자받기 전보다 현재 크레딧점수가 대폭 올랐다면 재융자를 한 번 고려해 봐야 한다. 크레딧점수가 100점 이상 오르면 이자율 차이가 거의 1%포인트나 난다는 게 융자 전문가들의 설명이다.

다만 기존 모기지 융자를 받았을 때의 이자가 워낙 낮았다면 향상된 크레딧점수가 이자율을 내리는 데 별반 영향을 주지 않을 수도 있다.

2.이자율 내림세

모기지 이자는 경제 상황과 연방은행의 금융정책에 따라 변동된다. 따라서 모기지 이자의 동향을 주시하고 있다가 재융자시에 들어가는 비용을 감안하고도 이득이 발생한다면 재융자를 하는 게 낫다.

3.상환 기간 단축

월 페이먼트는 동일한데 기간을 모기지 상환 기간을 단축할 수 있는 경우에도 재융자가 유리하다. 30년 고정을 15년 또는 20년 고정으로 조정 가능하다는 건 곧 이자율도 낮다는 걸 의미하기 때문이다.

4.고정이자로 전환

기준금리 인상에 따라 올라가는 변동이자로 모기지를 받았다면 고정이자로 전환하는 게 페이먼트 안정이라는 점에서 좋다. 특히 향후 연방준비제도(Fed)가 기준금리 인상하겠다고 공개한 현재와 같은 시점이라면 더욱 그렇다.

5.변동이자로 전환

고정이자는 페이먼트 액수가 기준금리 인상에 적용받지 않아 안정적이지만 변동이자 모기지보다는 이자율이 세다. 따라서 집 보유기간이 길지 않다면 변동이자로 바꾸는 것도 고려해 볼만하다.

6.에퀴티 필요시

주택의 에퀴티가 쌓였고 그 여유자금으로 투자나 카드 채무 상환 등에 써야 한다면 캐시아웃 재융자를 이용할 수 있다.

캐시아웃 재융자는 재융자시 원래 융자액보다 많은 금액을 대출받아 융자 원금을 갚고 남는 잔액을 현금화하는 것을 가리킨다.

이를테면 주택가격이 50만 달러이고 현재 남아있는 융자액이 30만 달러라면 40만 달러를 융자해 30만 달러는 갚고 나머지 10만 달러는 현금화하는 것이다.

7.모기지보험 없애기

돈을 빌려주는 융자은행에서는 20% 미만의 다운페이를 한 주택의 경우 그만큼 위험률이 올라가기 때문에 모기지 보험을 강제로 들게 한다.

이 보험을 프라이빗 모기지보험(PMI)이라고 부르는 데 20% 미만의 다운페이를 했을 때 들어야 하는 PMI 비용이 만만치 않다. 따라서 이자율을 낮추고 PMI 월 보험료를 없앨 수 있는 1석 2조의 재융자 방법을 모색하는 것도 좋겠다.

8. 2차 융자 없애기

만약 홈에퀴티라인오브크레딧(HELOC)과 같은 2차 융자가 있다면 이를 없앨 수 있는 재융자 방법이 있다면 심각하게 고심을 해봐야 한다. HELOC는 주택을 담보로 일정 금액을 크레딧 형태로 대출을 받은 뒤에 필요한 만큼 쓰고 변동금리로 이를 갚아나가는 방식의 융자상품이다.

금융기관들은 보통 첫 7~10년 동안은 이자만 갚을 수 있도록 하지만 이 이간이 지나면 이자와 함께 원금도 상환하도록 하고 있다.

따라서 기준금리 인상이 예상되고 원금과 이자를 함께 갚는 게 부담스럽다면 재융자가 하나의 옵션이 될 수 있다.


진성철 기자 jin.sungcheol@koreadaily.com



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