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[부동산 가이드] 하우스 플리핑

올해 거래는 완만히 줄어들겠지만
숏세일 늘면 수익 오를 것으로 예상

며칠 전 한 고객으로부터 플리핑에 대한 문의가 왔다. 지난 4~5년 동안 부동산 가격 상승으로 투자자들의 하우스 플리핑 케이스가 많았는데 내년에도 플리핑으로 수익을 낼 수 있는 지에 대한 질문이었다.

코로나 바이러스 사태에도 불구하고 지난 상반기에 하우스 플리핑이 매우 많았다. 3분기에는 플리핑 건수가 전국적으로 5만 7000채로 2분기보다 약간 줄었지만 전체 부동산 거래량의 5% 이상을 차지하고 있으니 아직도 매우 높은 비율을 차지한다.

플리핑으로 인한 평균 수익은 오히려 올라서 7만3000달러로 2000년 이후 최고치를 달성했다. 이는 코로나 사태에도 불구하고 주택 가격이 오른 것을 반영하는 수치이다.

부동산 플리핑은 대체로 상태가 좋지 않은 매물을 저가로 매입한 후 전문가의 손을 거쳐 수리한 후 단기간 내에 다시 판매하여 수익을 올리는 부동산 투자 과정을 말한다. 대체로 부동산 가격 상승기에 플리핑이 성행을 하며 지난 4~5년 사이 부동산 가격이 상승할 때 플리핑 거래가 급증하였다.



플리핑 거래에서 가장 많이 회자되는 것이 일명 70% 법칙이다. 수리한 후 내다 팔 수 있는 가격에서 각종 수리 및 보수 비용을 뺀 다음의 약 70%의 가격으로 구입을 하라는 조언이다. 예를 들면, 수리하면 약 80만불에 팔 수 있는 매물에서 예상 수리비인 10만달러를 뺀 70만달러의 70%인 49만달러에 구매를 하라는 룰이다. 하지만 이 30%의 이익이 고스란히 투자자의 손으로 가지 않는다. 팔고 살 때의 비용이 만만치 않다. 부동산 브로커 커미션, 타이틀 및 에스크로 비용, 융자를 받을 경우의 융자 비용 및 이자, 각종 세금, 유지 및 관리를 해야 하는 비용 등예상외로 많이 나가기 때문이다. 그래서 플리핑의 관건은 보유하는 기간을 최대한 줄이고 단기간에 보수 및 수리를 하고 판매에 들어가는 것이다. 하지만 플리핑 완료의 평균 기간이 약 6개월이다. 많은 경우 1년을 넘길 수도 있음을 알아야 한다.

그럼 내년에 부동산 시장에서 플리핑은 어떨까? 결론을 말한다면 플리핑 거래 수는 완만히 줄겠지만 플리핑 수익은 줄지 않고 높을 것이다. 거래 수가 줄어드는 이유는 시장에 유입되는 절대적인 부동산 매물 수 자체가 줄기 때문이다. 매물 수가 줄면 플리핑 거래수도 함께 줄기 때문이다. 그리고 수익이 오를 가능성은 일반 주택 가격이 내년에도 5.7% 오른다고 보기 때문이다. 수리 후 기대 판매 가격도 오르기 때문에 수익은 오를 수밖에 없다. 특히 코로나 바이러스로 인해 실업이나 경제적 어려움으로 숏세일이나 REO 매물 수가 소폭 늘어난다면 그 수익은 오히려 늘어날 가능성이 크다.

다만 지역에 따라 플리핑거래 수와 수익률이 다를 수 있다. 예상하기로는 서부지역과 북동부 메트로 폴리탄 지역이 상승세를 유지할 것이고 남부와 남동부는 플리핑이 줄어들 것이라고 한다. 그러므로 그 지역 에이전트의 조언도 참고한다.

▶문의:(818)439-8949


이상규 / 뉴스타부동산 발렌시아 명예부회장



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