[상 법] 정부 세입자 보호 정책

LA, 11월까지 모든 퇴거 소송 금지
어떤 프로그램도 렌트비 탕감 없어

코로나 감염 사태에 의해서 경제적인 어려움을 겪고 있는 주민에게 다양한 보조 프로그램과 혜택이 발표되고 있다. 그중에서 주거용 주택의 세입자에게도 렌트를 내지 않고 있는 동안 퇴거소송을 중단하는 여러 프로그램이 발표되고 있다. 다만 문제는 주 정부, 카운티 정부 그리고 시 정부마다 다른 정책을 발표하고 있어서 혼동을 주고 있다.

각각의 정부 레벨에서 제공하고 있는 프로그램에 대해서 정리한다. 아랫글은 주거용 주택의 세입자에 국한한다. 다음의 프로그램은 2020년 11월 3일 현재 운용되고 있는 프로그램이다. 새로운 프로그램이 추가되는 경우도 있고 현재의 프로그램이 추가 연장되고 있기 때문에 정부의 웹사이트나 세입자 보호국에 연락해서 보호를 받을 수 있는 권리가 무엇인지 확인해야 한다. 연방정부는 오는 12월 31일까지 연방정부의 FHA 보험 혜택을 받는 모기지를 가진 건물의 세입자에 대한 퇴거소송을 금지하고 있다.

캘리포니아 주 차원에서 제공하는 주거용 세입자 구제법은 9월 1일 발표한 ‘Covid-19 Tenant Relief Act of 2020(2020년 코로나19 세입자 구제법)’이 가주 전체를 대상으로 한다. 따라서, 가주 전체에서는 각각의 카운티나 시 정부의 세입자 구제 정책이 주 프로그램보다 유리할 수는 있어도 더 불리해서는 안 된다.

가주 코로나19 세입자 구제법은 건물주는 코로나19와 관련해서 렌트를 내지 못한 경우에만 퇴거 명령 소송을 재개할 수 없다고 밝히고 있다. 예를 들어 코로나19 사태가 발생하기 전인 2020년 3월 1일 전에 이미 렌트를 내지 못한 경우는 세입자 구제법에 해당하지 않는다.

2020년 3월 1일에서 2021년 1월 31일 사이에 렌트를 내지 않았을 경우 건물주는 세입자에서 15일 통지서를 줘야 한다. 15일 통지서를 받은 후 세입자가 코로나19와 관련해서 경제적 어려움이 있었다는 증명서를 제출할 경우에는 렌트비 지급 불이행의 이유로는 퇴거할 수 없다. 경제적 어려움이 있었다는 증명은 가주 정부의 https://landlordtenant.dre.ca.gov/ 에 가면 선서 증명서를 받을 수 있다.

소득이 10만불 이하나 지역 중간 소득의 130% 이하일 경우에는 선서 증명서에 서명만 하면 된다. 이상일 경우에는 소득의 감소가 있음을 증명하는 서류를 같이 제출해야 한다. 세입자는 15일 통지서를 받은 후 15일 안에 선서증명서나 소득감소를 증명하는 서류를 건물주에 제출해야 혜택을 받을 수 있다.

LA 카운티에서는 오는 11월 30일까지 주거용이나 상업용 부동산에 관계없이 모든 세입자에 대한 퇴거명령 소송을 중단하는 모라토리엄이 발동된 상태다.

모라토리엄은 카운티 정부의 결정 때문에 매달 연장 가능하다. LA 카운티 내에서 세입자는 모라토리엄이 해제된 후 주거용 부동산일 경우에는 12개월간 밀린 렌트를 낼 수 있고 상업용 부동산의 세입자 중 9명 이하 직원을 둔 업체는 9개월 안에 낼 수 있다. 직원 수가 10명에서 100명 이하일 경우에는 모라토리엄 해제 후 6개월 안에 낼 수 있다.

주의사항은 세입자 보호법이 퇴거 명령 소송을 잠정적으로 중단하고 있지만 어떠한 법도 밀린 렌트에 대한 탕감을 해주는 법은 없다. 결국 일시적으로 퇴거를 중단하는 것이다. 현재는 각 정부가 모라토리엄을 계속 유지하고 있고 연장하는 법안을 발표하고 있지만 언젠가 모라토리엄이 해제되면 세입자에 대한 퇴거 명령 소송도 다시 제기될 것이다.

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이승호 / 상법 변호사