FHA론 MIP 없애고 이자도 낮추고 [ASK미국 주택융자-박정수 에이전트]

박정수/주택 융자 MLO

LA에 거주하는 J씨는 2010년 주택구입시 받았던 FHA 론을 컨벤션 론으로 최근 재융자하면서 이자율도 30년 3.625%로 낮추고 매월 납부하던 310불의 MIP도 없애게 되었다.

매월 이자와 MIP를 포함하여 월 페이먼트를 460불 , 년 5,520불을 줄이게 되었다.다행히 주변 집가격이 오르고 이자율도 낮아서 NO CLOSING 프로그램으로 비용 없이 재융자를 마치게 되어 흡족한 마음이다.

정부 주택청 HUD에서 보증하는 FHA (Federal Housing Administration ) 론을 통해 2009년 6월 1일 이후에 집을 보유하고 있는 홈오너는 매월 받는 론 스테이트먼트를 찾아서 현재 납부하고 있는 MIP (Mortgage Insurance Premium )를 주의 깊게 살펴 볼 필요가 있다.

FHA 론의 최대 장점은 주택 구입가격의 3.5%이상의 적은 다운 페이먼트 만으로도 FHA 론을 통해 주택을 구입 할수 있다는 점이다.

그러나 낮은 페이먼트로 집을 사는 장점도 있지만 정부 HUD에서 보증하는 FHA론을 사용하게되면 2009년 6월이후 주택을 구입한 경우 정해진 5년 동안은 년 0.55%~1.25%의 MIP(모기지보험)를 의무적으로 매달 납부해야 하고 이후에도 LTV가 78% 미만이 되는 시점 까지 계속해서 MIP를 납부하도록 되어 있다.

그렇다면 MIP를 없애기 위해서는 30년 FHA 론 모기지는 어느 정도의 페이먼트 납부기간이 필요할까?

LTV가 78%에 도달하기 위해서는 월 페이먼트 금액만으로 계산해보면 페이오프 기간이 약 10년~12년이 소요된다. 현재 30년 기준 30만불의 FHA 론이라면 주택을 구입한 시기에 따라 월 138불~313불의 MIP를 앞으로 10년 이상 매달 납부해야 한다는 계산이다.

그러나 FHA론을 사용하는 홈오너라 하더라도 현재의 집 가격에 따라서는 이자율도 낮추고 MIP도 없앨 수 있는 1석 2조의 재융자 방법을 모색해 볼수 있다.

켈리포니아는 LA ,오렌지 카운티등지의 주택가격이 최근 많이 상승되어서 보유 주택의 사전 감정가격을 확인하고 집을 구입할 당시보다 인컴,크레딧 스코어만 일정 기준 이상이 된다면 재융자신청이 가능할수 있다.

재융자신청을 위해 1차적으로 알아 봐야하는 것은 주변의 최근 주택가격이다.

홈오너가 직접 알아보기 어렵다면 주택융자 전문가에게 의뢰해서 주택가격이 어느정도 되는지를 사전 VALUE CHECK을 통해 감정회사에서 확인한 후 낮은 이자율을 적용받는 컨벤션 론으로 주택융자 프로그램을 바꿀수 있는지 사전 검토를 받아 보는 방법이다.

이 모든 서비스는 무료로 의뢰해서 알아 볼수 있다

FHA론에서 컨벤션 론으로 주택 재융자를 신청하려면 우선 보유한 주택의 가격이 재융자가 가능한 LTV가 나올 수 있어야 하고 홈오너의 텍스보고 최근 2년 실적과 현재의 인컴, 크레딧 스코어 680이상의 기본 요건을 갖추고 있어야 한다. 최근 집가격이 올라간 지역은 비단 FHA 론만이 아니라 컨벤션 론의 경우도 마찬가지로 재융자 신청이 동일한 방법으로 가능하다.

2009년 6월 이후 주택을 구입할 당시 낮았던 집가격이 최근 지역별로 회복세를 보이면서 낮은 집가격 때문에 재융자를 신청하지 못했던 FHA 론 홈오너와 컨벤션 론을 보유한 홈오너도 이자율을 낮추고 모기지 보험료를 없애는 주택 재융자가 가능할수 있다.

재융자를 신청 할 경우 주택 융자후 6개월이 경과하였다면 사전 페이오프에 대한 일체의 페날티등을 내지 않으며, 아직은 지속적으로 낮은 이자율 덕분에 재융자 신청시 들어가는 일체의 비용 부담없이 NO FEE, NO COST의 렌더페이 프로그램으로 재융자가 가능하기 때문에 FHA 론을 컨벤션 론으로, 컨벤션 론에서 컨벤션 론으로 이자율을 낮추고 MIP와 PMI의 모기지 보험료를 없앨수 있는 최상의 기회를 적극 활용해볼 필요가 있다.

주택재융자 신청을 위한 사전 검토는 무료이기 때문에 우선 본인의 인컴과 크레딧 스코어, 주택의 가격과 관련해서 주택융자 전문가와 사전 상담을 통해 재융자 신청 가능 여부를 먼저 확인해 보는 것이 필요하다.

▶ 문의 : Richard Park (Jung S Park)
- Direct: [phone]
- Fax: [phone]
- E-mail: [e-mail]
- NMLS# 422523 (연방법 Safe Act 융자License)

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