모기지 이자율, 계속 올라가네…왜? [ASK미국 주택융자-박정수 에이전트]

박정수/주택 융자 MLO

모기지 이자율이 완전한 상승국면에 돌입한 것으로 보인다.

필자가 연초에 예측한 것 보다 훨씬 상승 각도가 높아서 불과 1개월 만에 훌쩍 평균 0.25%가 올라갔다. 사실 최근 2주만에 0.125%~0.25%가 오른 셈인데 폭등에 가까운 수준이다. 주택융자 이자율이 오르는데는 여러 이유가 있겠지만 결정적인 이유는 크게 두가지인 것으로 분석된다.

첫번째는 부동산 시장의 과열 분위기로 집가격이 버블 논란이 유발될 정도로 많이 올랐다는 것이다. 1년짜리 리보 인덱스 금리가 아직도 이전 수준이고 은행이나 렌더의 주택융자 이자율을 결정하는 마진도 이전과 바끤 것이 없는데 이자율이 오른다는 것은 무슨 의미일까?

바로 주택가격 버블이 불러온 자연스러운 결과라고 설명할 수밖에 없다. 주택을 사려는 수요자나 주택 재융자를 원하는 수요자가 적을때는 이자율이 떨어진다.
마찬가지로 수요자가 많으면 이자율은 올라간다.

현재 부동산 시장에 매물이 없고 집을 사려는 사람은 넘쳐난다.

또한 이제는 주택가격도 많아 올라서 융자를 해주는 공급자(인베스터) 입장에서는 주택가격 하락에 대한 리스크도 점점 높아지고 있다. 재융자 하려는 물건의 에퀴리가 커지면 버블에 의한 리스크도 이자율을 올리는 요소에 반영되기 때문에 이자율은 올라간다.

두번째는 주식시장의 과열 상승이다. 양적완화 조치로 채권에 몰려있던 돈이 주식시장으로 몰리면서 주식 시장 상승 국면에 가속도가 붙기 시작했다. 올라도 너무 올라 2007년 봄 하락 전 수준의 다우존스 지수를 넘어 계속 고공 행진 중이다. 22일 버냉키 연준의장의 양적 완화 축소 가능성 시사에도 최근 2일 약간의 조정이 있었지만 이미 몰려 있는 돈의 규모가 워낙 커서 크게 영향을 받지 않는 듯한 분위기다.

좀더 큰 외부 충격이 있어야 주식시장에 있는 돈이 채권시장으로 다시 돌아 오고 이자율 하락에 영향을 미칠텐데 다시 자금이 채권시장으로 흘러 들어오게 될지는 현재 의문이다,

현재 주택 재융자 시장에서는 no closing cost를 기준으로 3.625%-3.75% 이자로 락인해야 할 많은 재융자 파일들이 락인을 못하고 대기 상태에서 기다리고 있는 적체 현상이 뚜렸하다.

지금의 상황에서 주택융자나 재융자를 진행 중이거나 고려중인 사람들은 어떻게 대처하는 것이 현명한 것일까?

주택 구입을 위한 융자를 하려고 계획하거나 진행하는 사람들은 끝내야 하는 기간이 정해 있어서 선택의 여지가 거의 없다. 그러나 이자율이 올랐더라도 주택 재융자는 이자율 예측과 상황 판단에 따라서는 가장 낮은 이자율을 예측하는 것이 어느 정도는 가능하다. 주택 구입 융자와 달리 시간적인 여유가 있기 때문이다.

주택융자나 주택 재융자시 이자율이 조정되는 가장 적합한 하향 국면의 꼭지점을 알아 내는 것은 오랜기간을 납부해야 하는 모기지 이자율을 결정하는데 있어서 무엇보다 중요하다.

이러한 종합적인 정보와 낮은 이자율을 얻기 위해서 고객 입장에서는 가장 중요한 세가지 정도를 미리 준비하고 알아보는 것이 필요하다.

첫번째, 매일 매일의 이자율과 비용에 관련한 체계적인 정보와 서비스를 제공 받을수 있는 믿을수 있는 주택융자 전문가를 알아보고 의뢰하는 것이 중요하다.

주택재융자도 결국 사람이 하는 일이므로 가장 중요한 요소인 이자율과 비용을 고객 입장에서 현실적으로 잘 이행해 줄수 있는 믿을수 있는 주택융자회사나 주택융자 전문가를 몇군데 선별적으로 비교해서 알아 보는것이 필요하다.

두번째는 고객 자신의 인컴과 크레딧 스코어등의 기본적인 준비 사항을 점검해서 이자율 가격 책정시 이자율이 올라가게 되는 불이익을 받지 않도록 사전에 꼼꼼히 준비하는 것이 필요하다.

세번째는 이자율이 올랐다고 해도 바닥에서 오른 것이기 때문에 서두르거나 재융자를 포기하지 않고 일단 승인을 받아 놓은 후 이자율을 조정하는 기간을 기다려 좋은 이자율을 락인할 수 있는 포기하지 않는 인내가 필요하다.

이자율이 오르는 요즈음…최선을 다하고 하늘의 뜻을 기다리는 지혜가 주택융자와 재융자 시장에도 절실히 필요한 시기인듯 하다

▶ 문의 : Richard Park (Jung S Park)
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