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낮은 이자율, 15년 재융자 여전히 유리하다 [ASK미국 주택융자-박정수 에이전트]

[조인스아메리카] 기사입력 2013/07/25 17:11

박정수/주택 융자 MLO

박정수 에이전트가 제공하는 이 글은 본지의 편집방향과 일치하지 않을 수도 있습니다
최근 6월이후 모기지 이자율이 많이 올랐음에도 불구하고 30년에서 15년으로 모기지 기간을 바꾸는 모기지 재융자 신청은 꾸준하다. 기본 인덱스금리가 올랐지만 여전히 15년 이자율은 많이 오르지 않았기 때문이다. 그동안 30년과 15년의 이자율의 격차가 워낙 컸던 영향 때문이다.

그렇다면 모기지 페이먼트 기간을 단축하는 재융자가 이자율이 오른 요즘도 기회비용 측면에서 얼마나 유리할까?

전문적인 분야라서 좀더 투자 효율적인 측면에서 실제적이고 명확한 비교가 필요할 것으로 보여진다.

플러튼의 홈오너 K씨 … 2년전에 받은 모기지 35만불을 30년 ,년 5.25% 이자율 ,월 페이먼트 $1,933을 내다가 이자율이 오른 최근에 15년 3.375%, 월 페이먼트 2,481불로 기간과 이자를 바꾸는 재융자를 완료했다.

최근 비즈니스의 매출이 늘어 수입금액에 대한 자금활용 측면에서 일반 은행에 예금하거나 금융상품에 투자하는 것 보다는 훨씬 투자수익이 높다는 것을 알게 되었기에 가능한 결정이었다.

물론 NO FEE, NO COST 프로그램으로 신청하여 재융자에 대해 본인이 부담한 비용은 없다.

월 548불의 페이먼트가 증가했지만 페이먼트 기간을 15년 단축하여 이전 모기지 30년 중 남은 28년 동안 내게 될 예상 이자 총액 318,758불을 96,518불로 낮추고 222,240불의 이자를 줄였을 뿐만 아니라 페이먼트 기간을 15년 단축하여 다가올 은퇴에 대한 경제적인 부담도 조기 페이오프를 통해 단시간에 계획을 세울수 있게 되서 당장은 힘들어도 저축한다 생각하니 마음도 흡족하다.

K씨는 15년으로 재융자를 한 것이 정말 잘한 결정일까?

증가된 페이먼트 548불을 재융자를 하지 않고 다른 곳에 투자하는 기회비용이라는 측면에서 비교해 보자.

K씨가 현재 보유한 모기지 30년 이자율을 15년으로 바꾸면서 증가된 월 548불을 그대로 15년 동안 다른 곳에 년 8%의 최고 수익률로 투자 했다고 가정 하면 15년 후에 받게 되는 세전 예상 수령 금액은 원금 과 이자를 합쳐서 약 178,500불이다.

15년 재융자에 대한 기대 수익률에 훨씬 못 미칠뿐 아니라 현실적으로 8%대의 높은 수익률을 기대할 수 있는 투자상품은 안전한 금융 제도권에서는 찾을수 없는 최고의 투자 수익 이자율이라는 점을 고려하면 15년 모기지로 바꿔 이자를 222,240불을 덜 낸다는 관점에서라도 안전하고 확실한 투자 1순위 인 것은 분명하다.

30년 상품을 Bi-weekly로 한달에 2번 페이먼트를 내는 프로그램은 어떨까? Bi-weekly는 일년에 4주를 단축하는 효과가 있는 것이기 때문에 30년을 기준하면 120주, 약 2년 반의 기간이 줄어든다.

그러나 30년 동안 내게되는 전체 이자 부담금액에 대한 합계금액은 일부 줄어들었지만 약30만불의 이자부담은 여전히 남아있게 된다.

기간만 단축 되는 것이지 동일 이자율로 28년의 이자 부담은 마찬가지이기 때문이다.
경제적인 여유만 된다면 처음부터 기간이 짧은 15,10년으로 이자율을 낮추고 페이먼트 기간을 다시 정하는 것이 이자 부담측면에서 30년 이자율 Bi-weekly 로 돈을 내는 것보다는 훨씬 유리한 이유이다..

5년. 7년 고정 상환 프로그램의 이자율로 페이먼트를 줄이고 여유 돈이 있을 때마다 이 돈을 모아 계속 일부씩 페이오프하는 방식도 5년, 7년후 부터는 매년 변동되는 30년 이자율로 계속 적용되기 때문에 30년 상품과 크게 다를 것이 없는 이자 부담 금액이 예상된다. 앞으로 이자율이 오를 것을 감안하면 더 큰부담이 될수 있다.

다만 5년, 7년 이내에 주택을 매각하거나 이사할 계획이 있다면 5년, 7년 프로그램은 이자율에서 30년 프로그램 보다는 나름 장점이 있지만 30년 기간을 동일하게 사용한다는 전제에서는 기간 만료시 매년 조정되는 이자율에 대한 부담이 남아 있게 된다. 이 또한 15년의 낮은 이자율의 혜택에 훨씬 못 미치게 된다.

그렇다면 이자율과 기간을 바꾸는 재융자가 다른 방식보다 월등히 재테크 측면에서 유리한 이유는 무엇때문일까?

그것은 모기지 상환 기간과 이자율에 따라 내게되는 원금과 이자의 상환 비율 구조 때문이다. 주택 모기지는 상환 기간이 길수록 이자율이 높고 상환해야 할 이자금액도 많게 된다.

15년 모기지는 첫해부터 원금과 이자의 납부 비율이 60% : 40%이며 기간이 경과될수록 이 비율은 원금 상환 부분이 월씬 더 많이 상환되어서 5년후 정도에 집을 팔게 되는 경우라도 모기지 원금이11만불정도가 페이오프 되게 된다. 위에 K씨가 재융자를 안하고 동일하게30년으로 5년을 내게 되면 원금3만불정도가 페이오프 되는 것에 비하면 놀라운 차이가 아닐수 없다

그렇기 때문에 경제적인 여유가 있어서 할수만 있다면 기간을 단축하고 이자율을 낮추는 것이 경제적인 실익을 극대화 할수 있는 가장 유리한 방법이며 재테크 측면에서 기회비용 측면을 계산한다 하더라도 여타 다른 방법보다는 월등히 좋은 장점을 갖고 있다.

물론 매월 페이먼트 금액이 늘어나기 때문에 최근 인컴이 증가하거나 지출 여유가 있는 홈오너만 검토할수 있는 경제적 부담을 고려해야 한다.
재융자에 대한 모든 CLOSING COST는 감정비를 포함하여 NO FEE, NO COST로 가능하다.

15년 모기지 재융자 신청을 위해서는 본인의 인컴과 크레딧 스코어, 주택의 현재 가격등에 대해서 주택융자 전문가와 직접 상담을 통해 신청 가능성을 알아 본후 본인의 재정상황에 따라 20, 15,10년 모기지 프로그램 중 어느쪽이 가능 한지를 우선 확인해 보는 것이 필요하다.

▶ 문의 : Richard Park (Jung S Park)
- Direct: (213) 800-1922
- Fax: 213-389-8588
- E-mail: jsp6188@gmail.com
- NMLS# 422523 (연방법 Safe Act 융자License)

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