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2014년 택스보고후 모기지 재융자를 하려는데 [ASK미국 주택융자-박정수 에이전트]

[조인스아메리카] 기사입력 2014/02/06 15:28

박정수/주택 융자 MLO

박정수 에이전트가 제공하는 이 글은 본지의 편집방향과 일치하지 않을 수도 있습니다
▶문= 모기지 변동이자 3.45%를 사용중인데 지금 재융자를 받는것이 좋을지? 2014년 재융자 이자율이 어떻게 변할지 긍금합니다.

▶답= 미국의 10년 만기 국채금리가 새해 들어 현재 2.62%~2.75%대에 머무르고 있습니다. 최고 3%대를 돌파해서 상승하다가 2014년 2월 FED의 저금리 기조 발표후 조금씩 하락한 결과입니다.

앞으로의 주택 금리에 대해서는 누구도 정확하게 알수 없는 부분이지만 참고로 몇가지 내용을 기초로 변동금리 모기지를 보유한 홈오너와 주택재융자를 준비중인 홈오너가 앞으로 어떤 기준으로 본인의 재융자를 결정하시면 좋을지에 대해 몇가지 사항을 고려해 말씀드립니다.

시기적인 측면에서 생각해보면 이자율의 상승시점은 미국의 양적완화 정책에 대한 출구 전략과 FED의 금리 정책에 맞춰져 있습니다. 2013년 말에 국책회사 패니메가 예상하고 있는 앞으로의 고정 30년 기준 주택 모기지 이자율은 2014년 6월경 5%, 2014년 12월경 5.5%, 출구 전략이 단계적으로 끝날 것으로 예상되는 시점에는 5.5%~6% 정도가 될 것으로 예상하고 있었으나 FED의 저금리 유지 발표로 이자율 상승 시기는 6개월 정도 뒤로 늦춰진 분위기 입니다.

그러나 변동과 고정의 모기지 상품의 특장점 측면에서 판단해보면 프라임 이자율이 낮은 시기에는 당연히 변동모기지가 매년 낮은 이자율의 적용을 받기 때문에 유리하지만 이자율이 오르는 시기에는 고정 이자율로 모기지 상품을 바꾸는 것이 유리합니다. 이후에 이자율이 오르더라도 고정된 이자율로 정해져서 월 페이먼트에 변동이 없기 때문입니다.

변동모기지의 경우 올해에는 최소 3.5%~4% 전후의 적용 변동금리가 예상됩니다만 금리 인상시기가 앞당겨진다면 올해 중이라도 언제든지 4.5%대 이상이 될수도 있을 것으로 보여집니다.

이런 측면에서 벌써부터 일부 은행의 LOC의 금리가 올해 초 3.25% 전후에서 0.5%~1%대 가까이 올라서 만기가 도래한 경우 3.75%~4%대를 적용하고 있음을 동일하게 참고하실 필요가 있습니다.

이런 이유로 변동금리 모기지를 보유한 홈오너중에 고정 상품으로 재융자 신청을 서두르고 있는 분들이 증가하고 있는데 더 이상은 고정 모기지로 바꾸는 재융자를 지체할 필요가 없다고 판단되기 때문입니다.

지난 10월이후 1%대 이상의 이자율이 급등한 이후 저금리 기조 정책으로 숨고르기를 하고 있는 현재 모기지 이자율 상황을 보면 변동모기지를 보유하고 재융자를 계획하고 있는 홈오너 입장에서는 가급적 시간을 앞당겨 2014년 상반기중에 재융자를 하는 것이 시기적으로 가장 유리할 것으로 예상이 됩니다.

요즘처럼 이자율의 변동이 큰 시기에는 미리 재융자 승인을 받아 놓으신 후 여유있게 이자율을 정해 락인을 하는 지헤가 필요합니다.

또한 재융자 준비와 신청시 본인의 재융자 조건이 가능한지 여부를 먼저 주택융자 전문가와 상담후 준비하시고 본인의 인컴, 크레딧스코어, DTI등의 구체적인 사항은 미리 보완해서 이자율이 올라 미뤘던 재융자를 다시 준비하는것이 바람직 할것으로 판단됩니다.

2014년 2월 기준 일체의 비용없이 가능한 재융자 이자율이 no closing cost를 기준으로 30년 4.25%, 20년 4%, 15년 3.375%의 이자율(하향 변동되리라 예상)이고 이 이자율은 올해 4월 까지는 일부 하향 조정할 것으로 예측되기 때문에 주택융자 전문가와 재융자 신청이 가능한지 미리 상담한 후 고정 이자율로 재융자를 신청하거나 30년에서 20, 15년으로 모기지 상환 납부기간을 단축하고 이자율을 낮출수 있는 주택 재융자의 좋은 기회를 잘 활용 할수 있기를 바랍니다.

▶ 문의 : Richard Park (Jung S Park)
- Direct: (213) 800-1922
- Fax: 213-389-8588
- E-mail: jsp6188@gmail.com
- NMLS# 422523 (연방법 Safe Act 융자License)

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