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변동모기지, 홈에퀴티 재융자 서둘러야 할 시기 [ASK미국 주택융자-박정수 에이전트]

[조인스아메리카] 기사입력 2014/03/28 14:08

박정수/주택 융자 MLO

박정수 에이전트가 제공하는 이 글은 본지의 편집방향과 일치하지 않을 수도 있습니다
▶ 문: 이자율이 오르고 있어서 사용중인 1차 변동모기지 22만불과 2차 라인오브 크레딧 6만불을 이자율이 고정되는 고정이자율로 재융자하려면 어떤 방법으로 재융자를 신청해야 할까요?

▶답: 변동이자 모기지(ARM)를 사용중이신 홈오너와 2차론으로 라인오브크레딧까지 동시에 보유한 홈오너라면 올해 예상되고 있는 5%대, 2015년에 5.5%대의 예고된 이자율에 대비해서 더 이상 이자율이 오르기 전에 고정 모기지 재융자를 서둘러 검토해야 할 시점이라 생각됩니다.

양적완화 축소가 지속되고 내년 금리인상이 현실화 되면서 모기지 이자율과 홈에퀴티 라인오브 크레딧의 이자율이 상향 조정되고 라인오브크레딧의 만기가 도래한 경우 원금과 이자 동시 상환이 시작되면서 해당 홈오너는 월 페이먼트가 300~500 이상 증가하기 시작했습니다.

벌써 프라임 이자율의 상승에 따라 모든 금융기관에서 만기가 도래하는 라인오브크레딧 융자에 대해서는 재계약시 평균 1%대 전후의 이자율 상승과 원금 동시 상환을 미리 통보하면서 최소 4.25%~4.5%의 이자율을 적용하고 있는 점을 주시할 필요가 있습니다.

2013년의 3.25%~3.5% 이자율보다 1%대 이상의 월 페이먼트가 상승했습니다. 이후 내년 말까지 현재의 이자율보다 1%~1.25% 더 오르리라는 예측이 거의 기정 사실화 되고 있습니다.

지금 상환할 수 없는 라인오브크레딧이라면 앞으로 고정 모기지 이자율보다 높은 이자율을 부담하며 라인오브크레딧을 사용할 경제성이 줄어들고 있습니다. 재융자가 가능한 홈오너라면 1차와 2차론을 함께 묶어 이번 기회에 장기적인 안목에서 고정이자율로 서둘러 주택 재융자를 검토해야 하는 시점이라 판단됩니다.

우선 1차 변동모기지만 소유한 경우 고정 모기지 재융자 상품은 5년,7년,10년,15년,20년,30년으로 다양하게 선택하게 되며 주택의 LTV(Loan To Value), 인컴(DTI), 크레딧스코어(640이상)등이 가장 중요한 재융자 심사 요건이 됩니다.

만일 1차 모기지와 2차 라인오브크레딧을 동시에 보유한 경우는 위의 3가지 요건 중에서 주택의 LTV에 따라 재융자 방법이 달라집니다. 우선 1차,2차의 융자금액이 80%미만의 LTV가 되면 1,2차를 함께 재융자 신청할 수 있습니다.

그러나 1,2차 융자금액이 LTV 80%를 초과할 경우는 80% 미만 LTV요건이 되는 1차론에 대해서만 재융자 신청이 가능하게 됩니다.
그래서 1차와 2차론의 재융자를 준비하기 위해서는 무엇보다 주택가격의 에퀴티가 충분해야 가능하기 때문에 먼저 주택가격을 파악해 보는 것이 필요합니다.

이러한 재융자는 홈오너의 인컴과 크레딧스코어, 집가격등에 대해 주택융자 전문가와 사전 상담을 통해 홈오너에게 가능한 모기지 상품을 구체적으로 알아볼 수 있습니다. 먼저 현재의 주택가격을 알아보기 위해 주택융자 전문가에게 의뢰해서 감정회사의 사전 VALUE CHECK을 받아보는 것이 중요합니다.

주택가격이 확인되면 인컴과 크레딧레포트의 발급을 통해 주택재융자가 가능한지를 최종적으로알아볼수 있습니다.

이러한 상담 과정은 일체의 비용 부담없이 무료로 알아 볼수 있으며 ,또한 별도의 재융자 비용없이 Lender Pay Program을 통해 NO FEE ,NO COST로 신청이 가능합니다.

▶ 문의 : Richard Park (Jung S Park)
- Direct: (213) 800-1922
- Fax: 213-389-8588
- E-mail: jsp6188@gmail.com
- NMLS# 422523 (연방법 Safe Act 융자License)

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