인컴 된다면 15년으로 재융자…재테크 1순위 [ASK미국 주택융자-박정수 에이전트]

박정수/주택 융자 MLO

양적완화 축소 계획 발표로 인해 30년 이자율이 4.5%대로 많이 올랐음에도 불구하고 여전히 15년 이자율은 3.375%정도로 많이 오르지 않고 있는데 모기지 페이먼트 기간을 30년에서 15년으로 단축하는 재융자가 이자율이 오른 요즘도 기회비용 측면에서 얼마나 유리한지 최근 재융자를 마친 사례로 자세하게 비교해 볼 필요가 있다.

플러튼의 홈오너 K씨 … 2년전에 받은 모기지 $35만을 30년,4.5%로서 $1,773/월 페이먼트로 내다가 이자율이 오른 최근에 15년 3.375%, 월 페이먼트 $2,182로 기간과 이자를 바꾸는 재융자를 완료했다.

월 409불의 페이먼트가 증가했지만 페이먼트 기간을 조기에 15년 단축하여 이전 모기지 30년 중 남은 28년 동안 내게 될 예상 이자 총액 266,200불을 84,943불로 낮추고 181,257불의 이자 금액을 줄이게 되었다.

만약 보유한 모기지 30년 이자율을 15년으로 바꾸면서 증가된 월 $409을 년 8%의 최고 수익률로 다른곳에 동일 기간 투자 했다고 가정해보면, 재테크측면에서 15년 후에 받게 되는 세전 예상 수령 금액은 원금 과 이자를 합쳐서 약 $120,736이 된다.

15년 재융자 기대 수익보다 훨씬 낮을뿐 아니라 현실적으로 8%대의 높은 수익률을 기대할 수 있는 투자상품은 안전한 금융 제도권에서 찾아 볼수 없는 최고의 투자수익율 이라는 점을 고려하면 15년 모기지로 바꿔 이자를 181,257불을 덜 낸다는 측면에서 보면 가장 안전하고 확실한 투자 1순위인 것은 분명하다.

간혹 15년 재융자로 전환하는 재융자에 대해 기회비용 측면에서 그돈을 다른곳에 투자하는 것이 더 나은 투자방식이지 않을까 오해 하는 경우가 있을수 있다.

그러나 위에 구체적인 경제적 이익부분에 대한 설명과 더불어 15년 재융자를 해야하는 가장 큰이유는 30년 이자율보다 1%이상 낮은 현재 15년 이자율 때문에 초기 이자금액을 최소로 줄이고 많은 원금이 페이오프되는 최고의 장점이 있다는 점이다.

이자율과 기간을 짧게 바꾸는 재융자가 월등히 재테크 측면에서 유리한 이유는 상환 기간과 이자율에 따라 내게 되는 원금과 이자의 초기 상환 비율 구조 때문이다. 주택 모기지는 상환 기간이 길수록 이자율이 높고 초기 7~8년 동안 모기지를 상환해야 할 이자금액 부분도 원금보다 훨씬 많게 되기 때문이다.

위에 K씨의 경우 15년 모기지로 재융자하면 첫해부터 원금과 이자의 상환 비율이 55% : 45%로 시작하여 기간이 경과될수록 원금이 점점 더 많이 상환되기 때문에 재융자후 5년이 지나 집을 팔게 되더라도 모기지 원금이 $84,000 이상 페이오프 되게 된다.

재융자를 안하고 동일하게 30년모기지를 보유하여 향후 5년동안 페이먼트를 계속 냈을때 원금이 $34,000정도 페이오프 되는 것에 비하면 5년 납부후 페이오프되는 금액만 비교해 보더라도 많은 차이가 있는 것을 알수 있다.

그런 이유로 인컴에 대한 경제적인 여유만 있다면 모기지 기간을 짧게 단축하고 부담되는 이자율을 낮추는 재융자가 다른 금융 상품에 투자하는 것보다는 경제적인 실익을 극대화 할수 있는 가장 유리한 방법이 될수 있는 것이다.

현재 안정적인 수입이 있는 직장인 가운데 최근 인컴이 올라서 여유 자금이 있거나, 비즈니스 자영업을 운영중인 경우 조기에 모기지 페이먼트를 해결해 보고 싶은 홈오너 중에서 많은 신청이 이뤄지고 있다.

기간을 변경하는 재융자에는 신청인이 부담하는 일체의 비용 없이 NO FEE, NO COST로 신청이 가능하며 15년 모기지 재융자 신청을 위해서는 본인의 인컴으로 재융자가 가능한지를 주택융자 전문가와 상담을 통해 신청 가능성을 알아 본 후 본인의 재정 상황에 따라 20,15,10년 모기지 프로그램 중 어느 것이 가능 할지 확인해 보는 것이 필요하다.

▶ 문의 : Richard Park (Jung S Park)
- Direct: [phone]
- Fax: [phone]
- E-mail: [e-mail]
- NMLS# 422523 (연방법 Safe Act 융자License)

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