[에이전트 노트] 1031 교환(Exchange)의 활용

연방 세법 적용으로 지역 제한 없어
매각 후 45일 내 대체용 부동산 지정

남가주 지역 부동산 가격이 크게 오른 시점에서 부동산 매각을 계획하고 있는 셀러들에게 부동산 가격 상승에 따른 양도소득세 부담이 크게 느껴질수 밖에 없다.

본인거주용 부동산의 경우 2년이상 거주하게 되면 본인 1인 25만 달러, 부부인경우 최대 50만 달러까지 양도소득세에 대한 세금면제를 받게 된다. 반면 투자용 부동산은 특별한 면세 혜택이 없기 때문에 양도소득의 폭이 커질수록 세금부담 역시 비례하여 증가하게되기 때문에 양도소득세는 부동산 매각에 앞서 큰 걸림돌 작용을 하게된다.

이렇게 부담되는 양도소득세를 오히려 활용하여 세금부담을 덜어 낼수 있는 방법이 있는데 이것이 바로 '1031 교환(Exchange)'를 활용하는 것이다.

1031 익스체인지는 부동산 거래로 얻어진 매매수익금에 대해 매매 후 바로 세금을 내지 않고 매매금액과 같거나 더 높은 가격의 부동산을 다시 구입하여 기존의 매매에서 얻어진 양도소득세를 새로구입한 부동산으로 이월시킬수 있게 한 것이다. 투자용 부동산을소유하고 있는 소유주들이 큰 혜택으로 활용할 수 있다.

예를 들어 50만 달러를 다운하고 100만 달러에 구입한 상업용 부동산을 150만 달러에 매각 하게되어 50만 달러의 수익에 대한 양도소득세로 25만 달러의 세금을 내야한다고 가정했을 때 남은 융자금액을 갚고 나면 대략 원금 50만 달러 + 25만 달러의 수익이 발생하게 된다.

그러나 같은 상황에서 1031익스체인지를 활용하여 매각 후 160만 달러의 부동산을 구입했다면 융자금액은 50만 달러에서 60만 달러로 늘어난 반면 본인의 자기자본비율은 50만 달러에서 100만 달러로 증가하게 됐고 그에 따른 수익율 역시 크게 상승하게 된다.

즉 1031 익스체인지를 활용한 결과 세금으로 내야했던 25만 달러를 본인자본으로 활용할 수 있게 됐고 이로 인해 경제적인 지렛대 효과(Leverage effect)를 얻어 높은 수익을 창출할 수 있게 된 것이다.

많은 사람들이 1031 익스체인지에 대해 세금 상환기간을 연기시킬 뿐 납부해야 할 세금 자체를 줄여주는 것이 아니기 때문에 자칫 세 부담만 가중 시킬수 있다고 해석한다. 하지만 1031 익스체인지를 잘 활용한다면 큰 경제적 수익을 창출할수 있는 것은 확실하다.

국세청이 허가한 1031 익스체인지는 동시교환(Simultaneous Exchange)으로 셀러와 바이어가 같은 날 소유한 물건을 맞바꾸는 것과 지연교환(Delayed Exchange)을 말한다. 소유 부동산의 매각일(에스크로가 끝난 날)을 기준으로 45일 이내에 새로 구입할 매물을 결정해서 통보해야 하고 135일 내에 구입하는 물건의 에스크로를 끝냄으로써 총 180일 안에 모든 절차를 마무리 져야한다. 만약 그 180일 안에 세금보고일이 포함되어 있다면 익스체인지가 끝날 때까지 세금보고 일을 늦춰야 1031 익스체인지가 무효가 되지 않는다.

또한 현재 소유하고 있는 부동산의 가격이 200만 달러라면 매각 후 1031으로 구입하게 되는 부동산 가격은 200만 달러와 같거나 더 높아야 하고 구입하는 부동산은 1개가 아닌 100만 달러 짜리 2개이상을 구입해도 가능하다. 총 매매가격만 규정에 맞으면 된다.

이러한 특징으로 1031 익스체인지는 파는 물건과 사는 물건의 매매시점이 비슷하기 때문에 부동산 시장이 셀러스 마켓일 때는 다소 불리하게 작용할 수 있다. 즉, 팔려고 하는 양도 부동산은 바이어가 생겨 매매에 성공할 수 있었으나 구입할 대체 부동산을 찾지 못해서 힘들어 할 수 있기 때문이다.

하지만 최근 부동산 시장내 매물도 증가한 바이어스 마켓에서는 1031 익스체인지의 적용이 보다 쉬워질 수 있기 때문에 매우 유리한 시점으로 볼수 있다.

1031 익스체인지를 계획하고 있는 소유주라면 각자 개인에 처해진 상황이 모두 다르기 때문에 세법 전문가나 1031 경험이 많은 부동산 에이전트와의 상담을 통해 도움을 받는것이 매우 중요할 것이다.

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전홍철/WIN Realty&Properties