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이미 월세 계약했어도, 2.5% 초과분 지급 거부 가능

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[한국 중앙일보] 기사입력 2020/08/19 08:05

Q&A로 본 전월세 전환

전·월세 상한제(5%)와 세입자의 계약갱신청구권(2년+2년) 시행에 이어 오는 10월부터 정부가 규정한 전·월세 전환율이 4%에서 2.5%로 낮아진다.

지역이나 주택 유형, 면적 등을 고려하지 않은 규제 강화에 임대인과 임차인 간 분쟁이 늘어날 것이라는 우려가 크다. 주요 사항을 일문일답으로 정리했다.


Q : 전·월세 전환율을 2.5%로 하면 월세가 얼마나 낮아지나.
A : “전셋값 3억원을 월세로 바꿀 때 4%를 적용하면 월세는 100만원이 된다. 이 비율을 2.5%로 낮추면 월세는 62만5000원이 된다. 단순 계산으로만 보면 월세가 37만5000원 줄어든다.”


Q : 집주인이 2.5%보다 높은 전환율을 요구하면.
A : “집주인이 전·월세 전환율을 지키지 않아도 과태료 부과 처벌을 받지는 않는다. 다만 집주인이 2.5%를 넘는 비율로 월세를 달라고 했다면 세입자는 초과분을 돌려받기 위한 소송을 제기할 수 있다.”


Q : 이미 2.5%가 넘는 전환율을 적용해 계약했다면.
A : “2.5%를 초과하는 부분에 대해선 집주인에게 월세를 주지 않고 법원에 소송을 낼 수 있다. 예컨대 1억원에 대해 전환율 5%를 적용해 월 42만원의 월세를 내기로 계약했다고 하자. 이때 세입자는 2.5%에 해당하는 21만원만 내겠다고 할 수 있다.”


Q : 계약이 만료되지도 않았는데 집주인이 전세를 월세로 바꾸자고 한다.
A : “계약 만료 전이라도 임차 형태를 전환할 수 있다. 단, 집주인과 세입자가 합의가 이뤄져야 한다.”


Q : 새로 전·월세를 얻을 때도 전환율 2.5%가 적용되나.
A : “아니다. 기존에 전·월세를 살고 있다가 재계약하면서 세입자가 계약갱신청구권을 쓸 때 적용된다.”


Q : 월세를 전세로 바꿀 때는.
A : “전·월세 전환율은 전세를 월세로 바꿀 때만 적용된다. 월세를 전세로 바꿀 때는 집주인과 세입자 간 합의로 정한다. 이 때문에 월세를 전세로 바꿀 때 집주인이 더 높은 가격을 요구할 수 있다는 우려가 나온다.”


Q : 월세를 전세로 전환할 때는 어떡하나.
A : “한국감정원의 시장 전환율을 참고해 합의하면 된다. 지난 6월 기준으로 전국 5.9%, 서울 5%다. 예컨대 보증금 2억원에 월 60만원씩 반전세(전세+월세)를 살다가 전세로 바꾼다고 하자. 1년치 월세인 720만원에 시장 전환율을 적용하면 전세 환산금을 계산할 수 있다. 이때 전환율이 5%라면 1억4400만원이 된다.”

최현주 기자 chj80@joongang.co.kr


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