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9월 부동산 관련 세법 대변동 예고

[워싱턴 중앙일보] 기사입력 2017/08/31 06:23

공화, 주택모기지 이자 공제 폐지 추진
절세 따른 주택구입 매력 줄어들수도

연방의회가 9월 개원과 동시에 세법 개정안을 다루며 여야간 치열한 공방을 예고하고 있다. 부동산 업계에서는 주택모기지이자 공제 세법조항을 유지하느냐 삭제하느냐에 따라 향후 주택시장에 상당한 영향을 미칠 수 있다고 보고 있다. 주택구입을 계획하는 한인 뿐만 아니라 기존 주택 보유 한인도 지대한 관심을 기울일 수밖에 없다.

트럼프 세법 개혁안의 핵심은 연방소득세 누진세율 구간을 7단계에서 3단계로 축소하고 각종 공제감면 조항을 통폐합하는 것이다. 주택 소유로 인한 세법상 가장 큰 혜택은 주택모기지 이자 공제 조항이다.

매달 납부하는 주택 모기지 페이먼트는 모기지 원금, 모기지 이자, 재산세, 주택보험으로 구성돼 있는데, 모기지 납부 초기에는 모기지 이자가 모기지 페이먼트의 80% 이상을 차지하기도 한다. 연방국세청(IRS)는 모기지 이자납부분을 소득에서 공제하도록 허용했는데, 트럼프는 이 공제조항을 폐지할지 여부를 아직 확실히 밝히지 않은 상태다.

하지만 트럼프 세법 개혁안을 뜯어보면 모기지 이자 공제를 더 이상 유지하기 힘들 것이라는 예상이 나오고 있다. 트럼프는 대선후보 시절 모기지이자공제 같은 것이 필요하지 않을 정도로 세법을 아주 간단하게 고치겠다고 밝힌 만큼, 어느 정도의 수정은 불가피할 것으로 보인다.

트럼프 세법 개정안의 골조는 세율 구간을 단순화하는 대신 각종 공제감면조항을 삭제하는 것이다. 모든 소득공제는 표준공제를 통해 통일된 금액을 공제할지, 각각의 항목별로 공제할지 납세자 스스로 판단해야 한다. 현행 세법상 표준공제액은 부부합산 신고를 기준으로 1만2600달러로, 왠만한 모기지 주택 보유자의 경우 모기지 이자를 항목별 공제할 경우 더 큰 공제 혜택을 얻는다. 보통 40만달러 모기지 원금을 지닌 사람의 연간 모기지 이자 납부액은 2만달러가 넘는다.

그러나 트럼프 세법 개혁안은 부부합산 연소득 20만달러 미만 소득자의 표준공제액을 3만달러로 늘리게 된다. 이럴 경우 모기지 이자 개별공제보다 표준공제를 할 경우 더 유리한 납세자가 훨씬 더 많아지게 된다. 전국주택건설업자연합회(NAHB)의 로버츠 디에츠 수석연구원은 모기지 이자공제를 항목별 공제로 선택하는 납세자 비율이 25%에서 5% 미만으로 줄어들 수 있다고 밝혔다.

첫주택 구입을 희망하는 국민 상당수는 대학을 졸업하고 결혼을 하고 아이를 낳는 과정에서 소득이 증가해 더 많은 세금을 낼 수밖에 없는데, 이 과정에서 주택구입을 통해 모기지 이자공제를 받아 세금을 줄일 목적을 지니고 있다. 표준공제액이 큰 폭으로 올라가면 주택모기지 이자 공제의 유인이 줄어들고, 당연히 주택구입보다는 렌트에 대한 매력이 더 증가할 수밖에 없다.

주택 가치에는 절세에 따른 가치 증가분도 포함하고 있는데, 연방준비제도이사회(FRB)의 보고서에 따르면 모기지 이자공제가 사라질 경우 모기지 주택 가치의 10% 안팎이 사라지게 된다.

트럼프 세제 개혁안이 주택모기지 이자공제 조항을 계속 유지하면서 과연 표준공제액을 두배 이상 증가시킬 수 있을지도 의문이다. 결국 둘중 하나는 포기할 수밖에 없는데, 트럼프 주요 지지계층이 저소득 백인 계층으로 모기지 이자공제 혜택을 향유하는 계층이 제한돼 있는 만큼, 표준공제액을 높이는 방식으로 지지에 보답하고 모기지이자공제해택을 많이 받던 대도시와 근교 지역 유권자를 버릴 가능성이 높다.

이밖에도 내년부터는 주택소유주를 위한 각종 주택관련 세금공제 혜택이 사라질 것이 거의 확실해졌다.

공화당이 주도하는 연방하원의회는 차압주택 등 모기지 탕감소득, 첫주택 구입자의 모기지 보험료 일시상각, 에너지절감을 위한 주택보강 시공 비용 등을 비과세처리하거나 소득공제하던 한시적 세법을 재연장하지 않기로 결정할 것이라는 예측이 나오고 있다.

주택 모기지 이자 공제 등 주택관련 소득공제 법률은 모두 한시적인 법률이었다. 작년 민주당이 세법 바터링을 통해 주택 모기지 이자 공제는 영구법률로 전환하는 대신 모기지 탕감소득 등은 계속 한시법률로 남겨뒀는데, 올 연말까지 한시법률이 재연장되지 않으면 내년부터는 혜택을 받을 수 없게 된다. 공화당은 내년초 회기에 모든 세법 공제감면 조항을 일괄개정하는 것을 목표로 하고 있어, 개인소득세와 기업 법인세에 적용되던 모든 한시적인 세법 조항이 폐지될 수도 있다.
주택차압이나 숏세일 등으로 탕감받은 소득도 원래는 과세대상 소득이다. 하지만 연방의회는 지난 2007년 이후 모기지 탕감소득에 대한 한시적인 비과세 혜택을 제공해 왔으나 이번 조치로 과세대상 소득이 되고 말았다.

첫주택 구입자에 대한 모기지 보험료 공제조항이 폐지될 경우, 상당수의 한인이 부담을 느낄 수 있다. 현재 에너지효율 창문, 단열재 시공 등을 할 경우 시공액만큼 세금공제를 받을 수 있지만, 이또한 폐지될 것이 거의 확실해지고 있다.


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